Дайджест недвижимости


Дата:  01.11.2013 

Издание: Дайджест недвижимости  
 
Загородная эйфория: была, нет и не будет
 
Конец года — время прогнозов на следующий год. А на загородном рынке, как известно, год не срок. Вот мы и замахнулись на период до 2025‑го: и на тот случай, если рынок будет налаживаться до полного налаживания, и на тот, если он будет болтаться как сейчас, с кратковременными подъемами и спадами.
Эксперты — люди ответственные и подобных вопросов не любят, но ДН они пошли навстречу.
Макроэкономические процессы, в том числе глобальные, позитивное и не очень влияние растущей прозрачности загородного рынка, его внутренняя эволюция и изменение менталитета россиян, даже эффект привыкаемости к условиям бесконечного кризиса — все это наши специалисты учли.
Сокрушительный удар по оптимизму наносит учредитель компании Good Wood Александр Дубовенко: «Мы не ожидаем восстановления рынка, который был в 2007 году. Этого рынка больше не будет никогда. А значит, тот продукт типа дач, который был, окончательно умер и не будет востребован».
По словам эксперта, будущее принадлежит загородным жилым комплексам, обеспеченным
развитой инфраструктурой. Это мини-города или мегапоселки таунхаусов, дуплексов, малоэтажных многоквартирных домов с торговым, досуговым, фитнес-центром, школой, детским садом. «У этого продукта колоссальные перспективы как в Московской области, так и в регионах. Он и в данный момент актуален, просто цена запредельная. А продающийсяэконом не выдерживает никакой критики», — заключает Александр Дубовенко. С этим мнением по сути согласны почти все опрошенные эксперты и выносят исторический приговор прошлому не менее жестко. «Что касается участков без подряда и коттеджей, то влияние рынка покупателя будет усиливаться, — уверена директор департамента управления активами Группы ПСН Татьяна Тикова. — Его заинтересует не голая земля с обещаниями,  а только качественный и продуманный проект с коммуникациями. В зоне до 30 км от МКАД внимание потребителей продолжит смещаться в сторону таунхаусов и малоэтажных многоквартирных жилых домов не выше трех этажей, а коттеджи, наоборот, продемонстрируют снижение спроса».
Любопытную пищу для размышлений о преимуществах загородных городов дает генеральный директор агентства недвижимости Tweed Ирина Калинина: «Ситуация на элитном загородном рынке такова, что, предпочитая загородный образ жизни, вкладывать средства покупатели предпочитают в городскую недвижимость». Пока многие ищут золотую середину в том, чтобы приобретать загородную недвижимость ближе к МКАД, к тому же она и более ликвидна. Но эксперт надеется, что уже с 2015 года менталитет целевой аудитории начнет перестраиваться.
«Именно к 2014–2015 гг. завершатся работы по реконструкции ряда элитных направлений. Многие трассы расширяются, заканчивается строительство Одинцовской объездной дороги. Таким образом, существенно улучшится и логистика элитных загородных направлений. Дорога до центра мегаполиса из поселка, расположенного на 20 км от столицы по одной из западных трасс, займет меньше времени, чем из городской квартиры на юге столицы. Как только элитные трассы безоговорочно поедут, рынок отреагирует оживлением», — отмечает Ирина Калинина.  
Еще один аргумент в пользу будущей популярности загородной жизни эксперт видит в том, что появляются высококлассные офисные проекты на элитных направлениях Подмосковья: «Все чаще у жителей поселков на Новой Риге офис поблизости. Все больше возникает вариантов и для дистанционного ведения бизнеса. Полагаю, что к 2015 году понимание всех плюсов загородной жизни в противовес городской — скорее вынужденной, чем комфортной — закрепится среди
целевой аудитории элитного рынка». Заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Андрей Хазов предрекает дальнейший отход от моноформата: «Обжегшись на прошлом кризисе, застройщики начнут заниматься мультиформатными поселками, которые удовлетворяют потребности самых разных клиентов».
Эксперт предупреждает о негативных моментах: «Застройщики будут стараться удешевить недвижимость, поэтому новые объекты станут появляться на более дальнем расстоянии от Москвы на не самых популярных направлениях. Не исключено, что за удешевлением последует ухудшение качества строительства. Поэтому в сегменте элитной недвижимости наибольшую популярность завоюет вторичная недвижимость. Покупатель будет стараться приобрести готовое жилье с ремонтом и мебелью в обжитых районах». По словам директора департамента по марке-
тингу и рекламе Kaskad Family Сергея Иванова, доля коттеджей сократится, а земельные участки
с подведенными коммуникациями будут востребованы в сегменте эконом. «Главной тенденцией
развития рынка станет растущий спрос на объекты малоэтажного строительства в экономклассе и бизнес-сегменте. Именно данный формат —таунхаусы и малоэтажные дома — развивается
быстрее других. В настоящее время стали появляться таунхаусы элитного класса, например, в коттеджном поселке Park Avenue от компании Villagio Estate, спрос на которые гораздо выше, чем на элитные коттеджи». С подобным прогнозом согласен и руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алексей Сенчук. При этом он уточняет, что на большие дома и некоторые проекты участков без подряда спрос снижается. «Наиболее ликвидные земли находятся в ближайшем Подмосковье, но их количество
в последнее время значительно уменьшается — продавать их без домов экономически не выгодно. Поэтому сегодня большинство застройщиков переформатировали участки без подряда вблизи столицы на проекты с организованной застройкой и успешно возводят таунхаусы, дуплексы и малоэтажные дома. Новые же проекты участков без подряда продаются не ближе 35 км от МКАД. В целом ситуация на рынке останется стабильной — маловероятно, что в дальнейшем какой-то из сегментов окончательно уйдет с рынка».
Директор по продажам Atlas Development Елена Исковских предсказывает еще одну тенденцию: «Вот уже три-четыре года устойчиво растет интерес к готовым домам, домам с отделкой, домам под ключ. На загородном рынке этот процесс идет медленнее и заметен, главным образом, в элитном сегменте, аудитория которого чаще приобщается к западному опыту и формирует соответствующий запрос рынку». По ее словам, спрос на готовый продукт под ключ постепенно спускается и в сегмент бизнес-класса. Консервативнее всего экономкласс: он медленно меняет вектор со строительства дома на покупку готового предложения, которое максимально соответствовало бы потребностям семьи. Елена Исковских скептически оценивает перспективы участков в поле: «В столь долгосрочной перспективе, как 2025 год, спрос однозначно перейдет из сегмента участков без подряда в область готового продукта. Сегодня на них приходится порядка 60 % рынка, но эта доля будет сокращаться — данный процесс уже начался. За последние полтора-два года она уменьшилась примерно на 10 % за счет роста сегмента таунхаусов». Что ж, убедили. От голой земли с обещаниями загородный рынок движется к обещаниям без земли. В том смысле, что участки четыре сотки рядом с таунхаусами — уже роскошь, а для жителей малоэтажных домов собственной грядки или клумбы не предусмотрено вовсе. Но, кажется, и продавцы участков без подряда не возражают против такого варианта развития событий. Скажем, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля» Игорь Богданов утверждает, что инвестирование в земельные участки останется привлекательным достаточно долго, поскольку, по его мнению, переходный период перед восстановлением экономического роста продлится до 2018 года.
Тем не менее эксперт констатирует, что вместе с лидером — суперэкономным форматом — набирают популярность и другие разновидности эконома (с подведенным электричеством, въездной группой, забором вокруг поселка и внутренними дорогами или все перечисленные коммуникации плюс газ). Приводятся и более оптимистичные цифры. Девелопер коттеджного поселка «Ново‑Шарапово» в Новой Москве, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля» Михаил Строилов надеется, что уже к 2015 потребительский спрос увеличится на 15–20 %. При этом он подчеркивает, что быстрого роста новых предложений на рынке загородной недвижимости Московского региона не произойдет: «Сейчас предложение превышает спрос почти на 50 %. Конкуренция на загородном рынке слишком велика. Думаю, вряд ли в ближайшие год-два появятся инвесторы, которые станут осваивать новые площадки, не реализовав заявленные ранее предыдущие проекты». Цена на рынке даже в период стагнации
оставалась стабильной — падать она не будет. Рынок ждет подъема, а стало быть, повышения
цен, утверждает эксперт. Что касается Новой Москвы, то остается согласиться с тем, что быстрое развитие дорожнотранспортной и социальной инфраструктуры благоприятно отразится на загородном рынке. Достаточно вспомнить недавнее заявление мэра Москвы о том, что Киевское и Калужское шоссе соединят в общей сложности девятью поперечными трассами. Михаил Строилов признает, что «ряд законодательных инициатив, например, по поводу изъятия земель в Новой Москве по принципу Сочи» останавливает некоторых людей, принимающих решение о покупке. К тому же очевидно, что и Московская область внимательно присматривается к опыту изъятия земель «в упрощенном порядке». Поэтому, наверное, самый правдоподобный прогноз — тот, который не сулит ни быстрого роста, ни новых кризисов. «Такого кризиса,
который был в 2008 году, скорее всего больше не будет, — успокаивает Александр Дубовенко. — Предпосылкой того кризиса была дикая эйфория: все растет, развивается, цены увеличиваются. Сейчас эйфории нет и не предвидится. Значит, кризис маловероятен».