Недвижимость и Цены


Дата: 17.12.2013 

Издание: Недвижимость и Цены №51 (560)
 
Мэтры и квадратные метры. Кому нужны авторские поселки?
 
Привлечение известных архитекторов к проектированию коттеджных поселков — вопрос не только престижа, но и маркетинговой политики. С одной стороны, звездное участие увеличивает стоимость проекта, с другой — именно имя автора может стать основой рекламной кампании, способствуя более быстрой реализации домов.
 
Любовь по расчету
Еще относительно недавно о привлечении именитых архитекторов к проектированию коттеджных поселков не было и речи: в задачи девелопера входило строительство по максимально экономичной смете, быстрые продажи — и новое строительство. Надо сказать, что и покупатель далеко не сразу оказался готов к восприятию поселка как единого целого, с собственной архитектурной стилистикой, концепцией и запретом самостоятельного изменения фасадов. Тем не менее время шло, архитектурные журналы и выезды за границу меняли отношение к загородному жилью. И, когда на рынок стали выходить проекты, интересные не только месторасположением, но и концепцией, выяснилось: знаменитые имена могут волшебным образом воздействовать на продажи.
 
«Привлекая известных архитекторов в свои проекты, девелоперы нуждаются не только в их профессионализме, но и в самом бренде. Сотрудничество с общепризнанными специалистами позволяет увеличить капитализацию объекта. Зачастую эти поселки еще выставляют на различные архитектурные конкурсы, они получают там различные награды, что также способствует увеличению темпов реализации», — рассказывает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». И все чаще имя архитектора стало выступать как одна из главных особенностей проекта, вокруг чего и строили рекламную кампанию.
 
Сейчас, впрочем, в этом процессе заметна и обратная связь, когда не архитектор делает проект, а проект рождает громкое имя. «В Московской области налицо тенденция: модных архитекторов создают сами девелоперы! Причем это касается как российских архитектурных бюро, многие из которых раскручиваются как раз на хороших, качественных проектах игроков подмосковного рынка, так и их зарубежных коллег — нередко бывает, что иностранная звезда в России гораздо популярнее, чем на родине», — отмечает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». Что же касается выгоды от приглашения архитектурной суперстар, то тут эксперт придерживается совершенно определенной позиции: эта история не для эконом- и даже не для бизнес-класса. «В премиальном же сегменте ценность предложения зависит как раз от его эксклюзивности и уникальности, а маржинальность значительно выше, поэтому зарубежных архитекторов в такие проекты приглашают, но это скорее разовые акции, нежели тенденция», — объясняет Д. Костровский.
 
А вот Олег Артемьев, президент компании «Высота», утверждает, что привлечение известного архитектора всегда идет на пользу проекту: «Красноречивее всего об этом свидетельствуют цифры.
 
Так, проектные работы составляют 10% от себестоимости объекта, из них собственно архитектурная часть — 3–5%. А цена продажи от участия в проекте именитого архитектора повышается минимум на 10%, а то и больше». К тому же уменьшается срок экспозиции, и единственной проблемой, по мнению эксперта, является завышение стоимости застройщиком, усложняющее реализацию.
 
Так или иначе рынок на сегодняшний день вовсе не переполнен поселками, созданными мастерами с громкими именами. «Примерная доля проектов от знаменитых архитекторов на загородном рынке не превышает 10%, — отмечает Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости Tweed. — В свое время поселок Горки ХХI («Проект Меганом») вообще разлетелся в два счета, потому что вышел на рынок тогда, когда никто ничего подобного не строил. Это был эксклюзивный продукт, который занял свободную нишу».
 
Высокий порог входа
Архитекторов могут привлекать как к разработке проекта поселка в целом, так и отдельных коттеджей. «Конечно, загородные поселки, в которых застройщики уделяют дополнительное внимание архитектуре, выгодно выделяются на фоне других. Однако у большинства покупателей вообще нет четких требований к архитектуре», — говорит И. Менжунов. Красивая картинка дома (или поселка) воздействует больше на эмоциональном уровне — в таком месте просто хочется жить. Другими словами, это происходит вовсе не потому, что покупатель твердо осознает свои эстетические предпочтения.
 
Влияние громкого имени заметно притухает, когда на первый план выходит желание покупателя сэкономить. «После кризиса 2008 г. загородный рынок недвижимости претерпел значительные изменения, — рассказывает Елена Исковских, руководитель отдела продаж компании Atlas Development. — Экономичность, функциональность, эргономика и адекватная цена — вот потребности современного покупателя». Если оценивать влияние имени известного архитектора, то, скорее всего, можно рассчитывать на увеличение количества звонков от покупателей (на 10–15%). Число просмотров также возрастет (на 8%), уверена эксперт. «И все же решение о покупке объекта принимают на основе совокупности факторов, относящихся к его функциональности и внешнему облику, а не имени архитектора, участвовавшего в проектировании», — подводит итог своим размышлениям Е. Исковских.
 
Именно поэтому в отношении экономкласса о привлечении громких имен говорить практически не приходится. «Если взять сегмент частных коттеджей, в бюджете до 2 млн долл. покупатели заинтересованы построить как можно дешевле и поэтому устраивают конкурсы подрядчикам, — подтверждает И. Калинина. — В бюджете от 10 млн долл. собственники приглашают хороших архитекторов, но среди них практически нет звездных авторов — это могут быть высококлассные профессионалы или молодые талантливые архитекторы, известные в узком кругу. А вот в бюджете от 20 млн долл. действительно часто привлекают звезд, в том числе и западных. Например, в Барвихе, где встречаются коттеджи по 60–80 млн долл., один из домов — работа обладательницы Притцкеровской премии, всемирно знаменитой Захи Хадид».
 
Тем не менее варианты сотрудничества знаменитостей с девелоперами экономкласса есть. Правда, не всегда это очевидно для рынка, потому что мэтры порой вовсе не стремятся ставить свою подпись под выполненной работой. «Причин тому несколько. Например, часто так бывает, что генплан заказывают уже с конкретными пожеланиями, не всегда целесообразными. Архитектор тем не менее берется и делает работу, но имя свое под сомнительным, с его точки зрения, проектом ставить отказывается», — рассказывает Михаил Строилов, девелопер коттеджного поселка Ново-Шарапово, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля». Надо сказать, что такая позиция вполне устраивает и девелоперов. «В демократичных проектах наличие громкого имени скорее отпугнет потенциального покупателя, потому что цена на авторские домовладения в концептуальном поселке будет заведомо выше», — объясняет эксперт.