ВЕДОМОСТИ ЖИЛОЙ ФОНД


Дата: 04.07.2011

Издание: Приложение к газете

Ссылка: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/263270/krasivo_zhit_i_ne_platit

Vedomosti

НА ВОЗДУХЕ: КРАСИВО ЖИТЬ И НЕ ПЛАТИТЬ

С проблемой неплатежей сталкиваются управляющие компании практически всех загородных поселков вне зависимости от класса застройки и цены предложения.

Разница лишь в том, что в элитных сумма задолженности за домовладение может быть на несколько порядков выше, чем в экономклассе. Перспективы легального получения долгов в любом классе невелики.

Загородный дом в большинстве случаев дороже городской квартиры, и, как правило, это не первое и не единственное жилье. Иными словами, владельцы домов в коттеджных поселках люди не бедные. И все же не склонные платить по счетам. Специалисты объясняют это несколькими причинами, главные из которых — психология покупателя и конфликты с управляющей компанией.

Эффективность работы коммунальной службы поселка нельзя оценивать по виду ухоженных газонов и цветников и журчащим водопадам в окружении кустарников, уверена Валентина Филонова, гендиректор компании «Асквэл». «За пряничным фасадом легко могут таиться коммунальный конфликт и раздор вселенского масштаба. Коммунальные войны все еще идут или зарождаются во многих поселках», — говорит она.

Урна в горошек

Объем услуг, оказываемых жителям поселка управляющей компанией, зависит от класса поселка и задумки девелопера. Сумма платежа напрямую связана с размером поселка: чем он меньше, тем выше удельные затраты на один дом, что, соответственно, ведет к увеличению платежей. Электричество, газ, водоснабжение и канализация оплачиваются по счетчику.

«Бывает так, что сумма коммунальных платежей одинакова для всех жителей, бывает, что она высчитывается в зависимости от площади строения», — говорит управляющий директор агентства «Усадьба» Наталья Кац. Например, за дом площадью не более 400 кв. м плата будет в разы меньше, чем за дом площадью свыше 400 кв. м. Но в большинстве поселков коммунальные платежи все же не зависят от площади дома, там установлен фиксированный тариф.

В основе дифференциации эксплуатационных платежей часто лежит размер участка и его расположение, объясняет руководитель отдела агентства Tweed Ирина Калинина. Так, в Millennium Park хозяева земельных наделов, расположенных рядом с каналами и парковыми зонами, платят больше, чем владельцы «полевых» участков (25 000 и 20 000 руб. в месяц соответственно за участок до 25 соток, 40 000 и 35 000 руб. в месяц, если участок более 100 соток). Ведь «каналы требуют дополнительного ухода». В «Николиной слободе» тариф — $10 за сотку.

В поселке «Фортуна» высокие платежи ($2000-3000 в месяц) обусловлены тем, что поселок существует по принципу all inclusive (работает консьерж-сервис, много дополнительных опций, включая полную дезинсекцию каждые две недели). Кроме того, земля здесь не в собственности, т. е. платят за аренду земли, приводит еще один пример Калинина.

В «Павловской слободе» ежемесячные платежи достигают 50 000 руб. Это камерный поселок на шесть домов, обитателям которого помимо стандартных опций (охраны, вывоза мусора и т. д.) необходимо оплачивать аренду земли, на которой расположены коммуникации. Для владельцев больших поселков это бремя не столь существенно.

Если поселок крупный, то даже при наличии серьезный инфраструктуры цена будет относительно низкой. К примеру, в «Павлово» на Новорижском шоссе владельцы коттеджей платят 25 000 руб. в месяц, владельцы таунхаусов — 10 000-12 000 руб., владельцы квартир — 7000 руб., такие данные приводит директор департамента продаж ОПИН (девелопер проекта) Наталья Картавцева.

В поселке «Величъ» эксплуатационные платежи — 24 000 руб. в месяц. Это связано с наличием довольно большой общественной зоны, которая занимает 35-45% от всей площади поселка. «У жителей возникали вопросы о стоимости эксплуатации. Чтобы показать отсутствие скрытых платежей, была создана карта поселка с указанием всех коммуникаций и размером общей территории», — рассказывает директор по маркетингу «Велича» Петр Кирилловский. Подробнейший многостраничный договор на обслуживание есть и в поселках девелоперской группы «Интегра».

«Стоимость эксплуатации дома в поселке с инфраструктурой редко менее 25 000 руб. и может достигать $3000», — напоминают в «Усадьбе». Дополнительно могут оплачиваться ландшафтные работы, если поселок выполнен по проектам ландшафтных дизайнеров, добавляет Самир Джафаров, коммерческий директор ИФ 11 Invest.

В поселках с избыточной инфраструктурой обслуживание фитнес-центров, гольф-полей, бассейнов, яхт-клубов либо ложится на плечи обитателей, либо УК вынуждена открывать двери для сторонних посетителей, которые могут пользоваться этой инфраструктурой. При продуманной системе — членские карточки, пропуска и т. д. — в этом нет ничего страшного, считает Петр Кирилловский. Жители «Велича» не платят за содержание инфраструктурного комплекса, расположенного на территории поселка, поскольку его могут посещать гости со стороны. Но если УК не уделит этому должного внимания, посторонние люди на территории поселка могут вызывать недовольство жителей.

Отсрочка исполнения приговора

Существует негласное правило: пока поселок строится, платежи (за вывоз мусора и охрану территории) будут минимальными. А с момента официального заселения платить надо будет уже по полной. В поселках, состоящих из участков без подряда, время отсрочки полной оплаты еще больше: пока поселок строится, что может занять не один год, его обслуживание производится с минимальным составом работ. «После заселения возникает потребность в дополнительных услугах, соответственно, увеличиваются и расходы», — говорит руководитель проектов компании «Вектор инвестментс» Алексей Иванов.

В то же время владельцы и сами оттягивают момент расплаты, как могут. Тут управляющие компании подводит законодательство: пока у покупателя не подписан договор с эксплуатирующей организацией, он вправе не оплачивать коммунальные сборы. Зная это, владельцы домов идут на всяческие уловки, чтобы под любым предлогом отложить время начала выплат: не принимают дом в эксплуатацию, не подписывают соответствующие документы и т. п.

«Я вам уже заплатил!»

«Даже отдавая достаточно крупную сумму за покупку участка, клиент с большим трудом будет расставаться с 1500-2000 руб. ежемесячно. Граждане не соглашаются на дополнительные расходы, хотя всегда бывают предупреждены об этом заранее», — делится впечатлениями председатель совета директоров компании Kaskad Family Валерий Мищенко.

Управляющей компании тяжело работать в поселках, предназначенных для сезонного проживания, сетует гендиректор «Интегры» Антон Копылов. Логика большинства жителей такова: «Я всю зиму тут не живу, зачем мне оплачивать чистку дорог от снега и их обработку реагентами?» Срабатывает и психологический фактор. «Сосед мусора выкидывает больше, почему мы платим одинаково?» Или: «Наша улица короче соседней, почему мы потери электричества оплачиваем одинаково?»

Почти все УК сталкиваются с подобными вопросами. В числе способов решения — прокладка отдельных фидеров по каждой улице и установка отдельных пунктов учета потерь электричества на каждой улице, сбор мусора отдельно с каждого участка с фиксацией его количества и т. д.

«УК в поселке “Никольские озера” предлагает тарифную систему платежей. Например, существуют тарифы на чистку дорог. Длина дорожной сети известна, жители поселка могут самостоятельно проверить все платежи. И так со всеми эксплуатационными расходами», — комментирует директор по продажам компании Atlas Development Сергей Махмудов.

Как правило, треть собственников, купивших дом с инвестиционными целями, пытается не платить коммунальные сборы, считает директор департамента Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. Понемногу накапливаются колоссальные задолженности. «В нашей практике были случаи, когда коммунальные долги доходили до $50 000, а то и $100 000 — на дорогие дома, которые годами не продавались», — делится он.

Процент неплательщиков в период заселения поселка, который может продолжаться до пяти лет, составляет около 30%. В результате, говорит вице-президент Multigroup Development Дмитрий Сироткин, оставшимся 70% собственников приходится оплачивать услуги по заметно большей ставке.

Все в суд

При появлении задолженностей по коммунальным платежам УК старается сначала решить проблему полюбовно. «Начинают обычно с писем, просьб, предупреждений», — описывает Калинина. Следующим этапом может стать запрет на въезд на территорию гостей неплательщика, любых машин, едущих к нему. Впрочем, по закону совсем перекрыть доступ к частной собственности нельзя, говорит Картавцева: «Да, можно не пустить неплательщика в поселок на машине, мотивируя это тем, что человек не может ездить по общим дорогам, за которые он не платит. Но не пустить его в его же дом нельзя».

Если владелец дома обанкротился и дом выставлен на продажу, также нередки задержки с платежами. «Такая ситуация довольно сильно усложняет задачу риэлторам, которые взялись продавать объект, — их могут просто не пустить на территорию поселка вместе с потенциальным покупателем», — предупреждает Ирина Калинина.

В распоряжении управляющей компании небольшое число официальных рычагов давления на неплательщика. «Такой способ воздействия, как отключение от коммуникаций, можно использовать только в том случае, если эксплуатирующая компания является владельцем сетей», — напоминает директор по продажам Multigroup Евгений Шевченко. Но довольно часто сети отдают в собственность государству, тогда этот вариант отпадает. УК может сократить подачу электричества или воды — это единственная возможная санкция против владельцев.

Классический законный для УК шаг, заставляющий человека платить, — подать на него в суд. Основанием будет подписанный договор и выполнение всех своих обязательств управленцами без попыток отключить собственника от коммуникаций. «Если задолженность составляет до 50 000 руб., обращаться надо к мировому судье, а если больше — в районный суд», — объясняет юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Мария Бондаревская. По воспоминаниям Картавцевой, в прошлом году УК выиграли у неплательщиков несколько судов. А Шевченко знает случаи, когда конфликты приводили к продаже дома и фактическому выселению его владельца из поселка.

Еще одна возможная причина злостных неплатежей — протест, т. е. активное несогласие с политикой УК. Но это редкий случай, говорят эксперты. Кроме того, в коттеджном поселке эксплуатирующая компания может быть заменена по совместному решению жильцов. А в идеале жильцы сами должны выступать регулятором отношений и платежей внутри поселка.

Эксплуатация эксплуататоров

Валентина Филонова, гендиректор компании «Асквэл», научный руководитель образовательных программ Института экономики недвижимости ВШЭ:

— В законодательстве РФ практически полный вакуум в отношении норм и порядка создания, управления и эксплуатации коттеджных поселков и взаимоотношений между органами управления и собственниками домов, содержания общего имущества поселка, обеспечения коммунальных платежей. А раз нет правил игры, установленных или хотя бы намеченных на государственном уровне, то игра идет по принципу «кто во что горазд». Это в равной степени относится как к управляющим компаниям, так и к собственникам коттеджей.

Домовладелец — это не квартировладелец, чувство самостоятельности и обособленности у него на порядок выше, и стремление «уйти на хутора», выделиться, засесть за своим забором и никому ни за что не платить вовсе наблюдается постоянно. В то же время состоятельные люди, переселяясь за город, вовсе не стремятся взвалить на свои плечи бремя коммунальных хлопот и дрязг.

Начало «самостоятельной жизни» большинства поселков происходит по одному и тому же сценарию: завершая строительство, девелопер создает дочернее предприятие для эксплуатации. Само по себе это не хорошо и не плохо, результат зависит от уровня профессионализма и клиентоориентированности этих управленцев и степени их независимости от материнской компании. Если чего-то недостает, будут серьезные проблемы. В настоящее время все более широкое распространение получает форма управления коттеджным поселком путем создания товарищества собственников жилья.

Девелопер поселка прежде всего заинтересован в том, чтобы распродать дома. Он может обещать богатую инфраструктуру и фантастически низкие цены на эксплуатацию. В реальности, конечно, затраты будут больше, и недовольство жителей обрушится на управляющих. Это по телевизору президент обещает уволить мэров тех городов, где стоимость воды и тепла за год подскочила более чем на 24%. Однако от роста коммуналки не застрахован никто, и в самую первую очередь — владельцы коттеджей в поселках, которых местная муниципальная администрация, отвечающая по законом РФ за массу вопросов тарифообразования, чаще всего рассматривает как «богатых пингвинов за забором», которым сколько ни выставь — им все семечки.

Между тем не осталось ни одной инстанции, включая Верховный суд с промежуточными обращениями в ФАС, РЭК, Федеральную комиссию по тарифам, где бы не слушались дела по претензиям и жалобам обитателей коттеджных поселков (как индивидуальным, так и коллективным) на коммунальные тарифы и ставки, на коммунальное обслуживание и сервис. Задействованы также обращения в прокуратуру вплоть до генеральной или, например, к губернатору Московской области и президенту РФ.

Некоторые жители считают, что за вносимую ими ежемесячную плату УК могли бы работать и более эффективно. Однако подавляющее большинство наличием централизованного обслуживания довольно и согласно с тем, что подобные службы необходимы.

Ежемесячные коммунальные расходы домовладельцев делятся на две части: первая — эксплуатационные расходы (обслуживание инженерных систем, уборка территории, охрана, вывоз мусора и др.), вторая — коммунальные платежи по счетчикам (за газ, электричество, водоснабжение и канализацию) плюс услуги телефонной связи, кабельное или спутниковое телевидение и интернет.

УК отвечает за обслуживание всех систем жизнеобеспечения, таких как газо- и водопровод, электросети и трансформаторные подстанции, канализация. Необходимо также следить за ливнестоками, системами пожаротушения, автоматической пожарной и охранной сигнализациями. Благоустройство территории — уборка улиц, уход за посадками и газонами, вывоз мусора и утилизация отходов — тоже входит в обязанности управленцев. Как и предоставление коммуникационных услуг, снабжение домов электроэнергией, газом, водой, телефонной связью и доступом в интернет. Управляющая компания может также решать вопросы, связанные со страхованием, охраной поселка, и многое другое.