Коммерсантъ деньги


Дата: 28.07.2011

Издание: Еженедельный журнал

Ссылка: http://www.kommersant.ru/doc/1669590

Kommersant

МОСКВА НАДУТАЯ


Решение о расширении Москвы почти в 2,5 раза оказалось неожиданным, даже шокирующим. При этом подробности, которыми российские власти сочли возможным поделиться со своими гражданами, настолько скупы, что заставляют подозревать крайне слабую проработку и детализацию этого шага. В любом случае если через год или два — после всестороннего изучения вопроса — власти не откажутся от этого решения, за несколько лет московская агломерация получит дополнительные инвестиции, сравнимые с тем, что расходует за год вся страна.

Каждому свое

Дмитрий Медведев в минувший понедельник получил предложения по расширению столицы и, как известно со слов Сергея Собянина и Бориса Громова, в целом с ними согласился. Это означает, что к столице, занимающей сейчас 107 тыс. га, перейдет малозаселенный (всего 250 тыс. человек) кусок области между Киевским и Варшавским шоссе общей площадью 144 тыс. га, на котором можно построить еще 45 млн кв. м зданий общественно-делового назначения, 60 млн кв. м жилья и успешно расселить 2 млн москвичей, включая федеральных чиновников. Администрация президента и правительство страны готовы переехать в первых же рядах, уже через пять лет.


Контрасты между богатством и бедностью в новой Москве чреваты бесчисленными конфликтами
Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ

При этом Сбербанк, глава которого Герман Греф вроде как был не прочь пристроить под эти нужды 430 га в Рублево-Архангельском, оставшиеся ему на память о кредите на $4 млрд акционеру Бинбанка Михаилу Шишханову и экономическом кризисе 2008 года, в обиде не останется: ему достанется международный финансовый центр. По словам Громова, предварительное согласие на это получено (Сбербанк и ЗАО "Рублево-Архангельское" от комментариев отказываются).

Старая Москва на прощание получит три сформированные в нынешних границах города хорды и реконструированную МКАД.

Транспорт по-взрослому

С появлением новой Москвы сбудется мечта большевиков: площадь столицы достигнет и даже сильно превзойдет 2 тыс. кв. км, как в проекте "Большой Москвы" Сергея Шестакова, обретет прямоугольную транспортную сетку в стиле проектов Ле Корбюзье и продолжит юго-западный вектор развития, зафиксированный в генплане 1935 года.

В этом городе, сооружение которого потребует, как подсчитали "Деньги", не менее 5 трлн руб. (это без учета транспортной и энергетической составляющей — только офисы и жилье), будет все, чего так не хватает в старой Москве: реконструированные дороги, линии скоростного трамвая и транспортные пересадочные узлы на окраинах. Новые железнодорожные вокзалы, на Курском и Киевском направлениях, построят за пределами города. Пара станций метро — его протянут в район Коммунарки — будет напоминать о том, что это все тот же город, столица нашей родины, несмотря на лесопарки, которые обещано сохранить, и плотность застройки в 2-2,5 раза меньше обычной московской. Во всяком случае, об этом мечтают ничем себя пока не выдавшие авторы идеи, которую изложили президенту главы двух регионов.

Правда, сейчас в этом районе, как говорит научный руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин, "куда ни ткни, сплошные транспортные дефициты": смычка Киевского шоссе с МКАД "хронически заторная", а осевое для нового города Калужское шоссе "требует реконструкции не сегодня, а вчера". Кроме того, как и везде в ближнем Подмосковье, о нормальной дорожной сети внутри прирезаемого Москве сегмента говорить не приходится. Есть над чем поработать.

"У нас градостроительной задачи такого масштаба просто ни разу не было. Даже советские градостроительные проекты типа Набережных Челнов или Тольятти были гораздо меньше",— отмечает Блинкин. По его оценке, проектирование нового города потребует около двух лет и, скорее всего, заниматься им будут не только российские, но и зарубежные планировщики: "Это не будет любительским проектом. Это будет по-взрослому".

Концепция кое-чего

Пока проекта нет вовсе. Не решено даже, где, собственно, будет правительственный центр, ради которого все затевалось. Но он будет — предположительно где-то посередине нового сегмента, в районе пересечения бетонки с Калужским шоссе, и превратит Москву в полицентричный город. В теории такими же центрами притяжения должны стать Сколково и Рублево-Архангельское. Да и не только они.

В стратегии развития Центрального федерального округа, которую разрабатывал Международный центр развития регионов, для Московского региона предлагалась "капельная модель": "Одна капля — это город-офис для выполнения функций федерального управления. Другая капля — для проведения крупных международных мероприятий. Третья капля — это для выставочной деятельности, и так далее". Но как будет организован новый сегмент Москвы, гендиректор центра Илья Меламед не знает: "Сегодня совсем не та стадия подготовки этого проекта, чтобы говорить, где что будет размещено. Сегодня это ровно некоторая руководящая идея, которая сформулирована".

Идея сформулирована настолько в общих чертах, что "непонятно, что делается", сказал в беседе с "Деньгами" (на условиях анонимности) имевший возможность ознакомиться с подготовленными на данный момент документами авторитетный градостроитель: "Собственно концепции нет. Что хотим делать, зачем хотим делать. Что — город-сад? Лас-Вегас? военный лагерь? Мы проектировщики, мы спроектируем что угодно, но нужна очень четкая постановка задачи". Пока, по его словам, "единственный здравый смысл", который он нашел в этой идее, заключается в том, "что нужно дать работу московскому стройкомплексу".

Стройкомплекс в смущении


Границы новой Москвы, предложенные президенту Дмитрию Медведеву главами Москвы и Подмосковья Сергеем Собяниным и Борисом Громовым, стали неожиданностью даже для большинства высокопоставленных чиновников
Фото: Reuters/ Ria Novosti/ Kremlin

Некоторые работающие в области девелоперы, к примеру ГК "Ренова-стройгруп", проявляют признаки оптимизма. Если раньше, по словам президента группы Вениамина Голубицкого, выйти на столичный строительный рынок было "практически невозможно", то теперь, получается, "Москва сама пришла". А управляющий партнер компании Atlas Development Алексей Асриев надеется, что новый город избежит градостроительных ошибок. Да и клиенты этой компании — застройщика поселка "Никольские озера" по Калужскому шоссе — пока довольны: "У большинства из них есть квартиры в Москве, а теперь, по сути, появилось и второе московское жилье в виде собственного дома у озера". Но вот ОАО "Масштаб", девелопер крупнейшего в этом районе "Проекта А101" (у компании 3100 га земли под застройку), не спешит с выводами. "Как это повлияет на наш проект, пока сложно оценить, с момента публикации данной информации прошло слишком мало времени",— говорит гендиректор компании Владимир Сорокин.

По мнению гендиректора компании "Мортон-инвест" Антона Скорика, первым результатом станет рост цен: средняя стоимость текущих проектов увеличится как минимум на 30%, а по некоторым объектам, в зависимости от их удаленности от МКАД и близости к создаваемой инфраструктуре, цена метра "может быть удвоена". Судьба новых проектов на данном этапе вообще непредсказуема. Часть девелоперов, вероятно, будут повышать классность своих проектов, но от некоторых проектов "абсолютно точно придется отказаться" — эта земля может понадобиться под федеральные нужды. По словам Скорика, "вся ликвидная земля" в секторе сегодня находится в собственности у частных компаний.

По оценке Ильи Терентьева, гендиректора группы "Земер", большая часть земли в этом сегменте "принадлежит чиновникам, мелким собственникам, государству и муниципалитетам". А крупных и средних собственников там всего восемь-десять (банк "Платина", RDI, "Абсолют", МДК и др.), и им принадлежит около 50-60 тыс. га. Но новость о предстоящем расширении Москвы была неожиданностью даже для крупных землевладельцев, и они ее воспринимают очень неоднозначно. "Сделанное заявление может подвесить многие операции по купле-продажи земли, подморозить девелоперские и инвестиционные проекты в их начальной стадии, так как появляется неопределенность в регулирующих регламентах. Остановится и процесс перевода земель из категории в категорию. То есть совершенно неясно, кто за что будет отвечать в новом объединении, как будет происходить синергия земельных комитетов Москвы и области и т. д.,— объясняет Терентьев всеобщее замешательство.— Пока не будет подписан документ между Москвой и областью, где детально будет расписана схема объединения, говорить о пересмотре проектов, тем более о появлении новых, не стоит".

Граждане в джунглях


На просторах бывшего Подмосковья московская элита потеснит крупный рогатый скот и дачников
Фото: РИА НОВОСТИ

Проживающим в частном секторе гражданам беспокоиться пока не о чем. "Вопрос о вытеснении малоэтажной застройки чем-нибудь более дорогим когда-нибудь встанет, но не в ближайшие десять лет",— уверен Блинкин. В отведенном секторе и без того есть где развернуться: "Там полно картофельных полей. Плюс заброшенные территории, где было складское, промышленное хозяйство или брошенное имущество Минобороны,— там полно просто территориальных неликвидов".

Если на месте стройки все-таки окажется чья-то дача, то, обещают московские власти, земля будет выкуплена по рыночной стоимости либо владельцу будет предложен взамен соразмерный участок. Каким будет порядок выкупа, пока сказать трудно, вероятно, будет использован олимпийский опыт — с ускоренной процедурой изъятия земли. Единственно правильное решение для граждан, попавших в такую ситуацию,— получить достойную компенсацию, говорит Марина Краснобаева, юрист компании "Юков, Хренов и партнеры".

Проблемой для нынешних обитателей Подмосковья может стать и сама по себе застройка территории. "Превращение экологически пригодных для жизни земель в часть мегаполиса не может устраивать всех людей",— уверена юрист Краснобаева.

"Сейчас СМИ сообщают какие-то цифры, и цифры пугающие. Говорится, что в этих границах живут 250 тыс., а собираются построить жилье на 2 млн человек. Я думаю, что это катастрофа,— поделился с "Деньгами" глава Троицка Виктор Сиднев.— Понимаете, Калужское шоссе считается экологически одним из самых благополучных районов Подмосковья. А теперь это будут московские джунгли". По его предположению, "сейчас общественное мнение жителей Подмосковья резко качнется в сторону от Москвы". "Когда эти планы обсуждались ранее, всегда говорилось о том, что жители Подмосковья получат доступ к социальным гарантиям москвичей. А теперь говорится, что за эти социальные гарантии надо будет заплатить уплотнительной застройкой. Я думаю, что это большой радости у жителей Подмосковья не вызовет",— переживает мэр.

Между тем (хотя в нынешних условиях это де-факто не слишком значимая деталь) для включения муниципальных образований в границы Москвы их жители должны проголосовать за это на референдуме. "Люди должны высказать свое мнение",— подтверждает председатель Мособлдумы Валерий Аксаков. Лишь после этого закон об изменении границ области может быть внесен в областной парламент.

А кому теперь легко...

За приобщение к столичным социальным стандартам и низким тарифам на жилищно-коммунальные услуги новым москвичам придется заплатить бумажной волокитой. Как минимум им придется менять в паспортах записи о регистрации по месту жительства. Кроме того, добавляет юрист компании "Самета — недвижимость и право" Александр Мальцев, собственникам недвижимости потребуется изменение сведений единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а индивидуальные предприниматели должны будут зарегистрировать изменения адреса в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей.

Но неприятности простых граждан — мелочи по сравнению с тем, что придется пережить сотрудникам федеральных ведомств. "Вот обычный чиновник министерства среднего уровня. Получает тысяч сорок. Взяток не имеет. И ему предлагают ездить, грубо говоря, в Троицк. Что он скажет? — задает риторический вопрос градостроитель, пожелавший остаться неназванным,— Министерства разом лишатся квалифицированных кадров. Переезжать никто, естественно, не будет. Потому что элементарное обустройство на уровне московского "спальника" и то не сделать сразу".

Хотя каким-то ведомствам, пожалуй, повезет. "Не все правительственные учреждения можно сдвинуть с места. Попробуйте перевести Генеральный штаб, я на вас посмотрю,— иронизирует собеседник "Денег".— Или ФСБ перенесите. Это технически практически невозможно. Системы управления, связи, архивы, шифровальщики — все это тонко настроенные вещи. При всем этом управление не может теряться ни на минуту. А попробуйте-ка спецсвязь провести — да одну "вертушку" в любом новом здании ставят месяц!"

По его мнению, решение проще: "Московская агломерация — это единое образование с точки зрения градостроителей, географов, экономистов — кого хотите. А управляется оно из двух точек — из Москвы и из области. И оно разнонаправленно, это управление. Нужна общая стратегия. Сделайте столичный федеральный округ из Москвы и области. Передайте ему функции стратегического территориального планирования. Не надо ничего перекраивать, пересаживать чиновников..." А если им непременно нужно куда-то переехать, для этого, добавил он, не нужно 144 тыс. га: "Весь правительственный центр можно разместить на территории завода ЗиЛ. Две линии скоростного метро, три хорды".