CRE


Дата: 16.08.2011

Издание: Журнал

CRE

ПОЗАДИ МКАД

Расширение Москвы, обсуждавшееся не один год, наконец обрело некоторую определенность. Президент РФ Дмитрий Медведев озвучил позицию федерального центра, предложив расширить границы Москвы и создать «столичный федеральный округ». Как расширение города будет происходить технически и юридически, пока не очень понятно. Но рынок недвижимости уже откликнулся на новость повышением цен на жилую недвижимость.

Мэр Москвы Сергей Собянин и губернатор Подмосковья Борис Громов по требованию президента представили предложения по изменению границ Москвы и Подмосковья, согласно которым площадь столицы увеличится со 107 тыс. до 251 тыс. га, или в 2,35 раза. Москва поглотит участок области от Варшавского до Киевского шоссе, в итоге юго-западная граница города пройдет по Большому железнодорожному кольцу.

Подмосковный народ начал нервничать: московские налоги на землю иные, нежели подмосковные. Чтобы слегка успокоить разволновавшихся жителей, столичные народные избранники, несмотря на стоявшую жару, прервали каникулы, и 28 июля состоялось внеочередное заседание Мосгордумы. Депутаты решили: как только соглашение об изменении границ будет утверждено, жители присоединяемых к столице районов Подмосковья станут москвичами и получат все московские льготы и социальные гарантии, а налоги останутся прежними.

Как расширение города будет происходить технически и юридически, пока не очень понятно. Но рынок недвижимости уже откликнулся на новость повышением цен на жилую недвижимость, и это только начало, считают специалисты – время больших перемен еще впереди. В частности, сам факт появления на присоединяемых территориях московской регистрации вроде бы очевидно должен спровоцировать новый виток роста цен – как на землю под застройку, так и на недвижимость первичного и вторичного рынка. Однако пока на температурной шкале мнений о будущем «Нью-Москвы» показания скачут от минуса к плюсу.

Планы областные

По предварительным данным, на присоединяемых территориях планируется построить около 105 млн кв. м (60 млн кв. м жилья и 45 млн кв. м административных площадей). «Если все будет действительно так, то никакой застройки принципиально нового формата на присоединенных землях мы не получим. Будет та же довольно плотная, некомфортная столичная застройка», – считает директор по маркетингу и PR компании «НДВ‑Недвижимость» Ирина Наумова.

Освоить присоединенный кусок на 100% первый заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин планирует через 20 лет. Если провести нехитрые вычисления, то получается, что ежегодно в «Нью-Москве» власти собираются вводить по 3 млн кв. м жилья. «Технически это вполне возможно, – уверена Ирина Наумова, – в Москве были годы, когда в год вводилось по 5 млн кв. м». Но будет ли спрос на такой объем, задается вопросом эксперт. Цена квадратного метра на данных территориях наверняка будет равняться московской, а вот инфраструктура, скорее всего, будет заметно отставать от столичной. «У нас всегда освоение новых районов велось по следующему алгоритму – сначала застройка, затем инфраструктура. Жулебино и Новокосино ждут метро и новых развязок 20 лет. Если здесь будет аналогичная ситуация, то первым жителям «Нью-Москвы» не позавидуешь», – прогнозирует Ирина Наумова.

Другие участники рынка считают, что расширение границ Москвы заведомо будет сопровождаться существенным улучшением условий жизни. «На мой взгляд, развитие «новой» Москвы пойдет не так, как раньше: будут учтены ошибки предыдущих градостроительных планов. При этом качество жизни здесь будет определяться хорошей инфраструктурой, экологией и транспортной доступностью», – надеется директор по развитию компании Atlas Development Сергей Махмудов.

Возможно, на скорость и качество возводимой инфраструктуры повлияет и тот факт, что на присоединенной территории будет строиться социальное жилье, в том числе для переселенцев из ветхого фонда и других категорий граждан. Председатель совета директоров ГК Kaskad Family Валерий Мищенко считает, что, предлагая вместо жилья в Москве квартиры в пригороде (пусть и в вошедшем в новые границы столицы), государство вынуждено будет компенсировать его удаленность от центра города благоустройством территории и развитием инфраструктуры. При этом для многих москвичей будет хотя бы отчасти разрушен давний психологический барьер, люди начнут проще относиться к возможности переезда из старого жилья внутри МКАД в новое за пределами Московской кольцевой.

Цены московские

От того, какими темпами будет возводиться инфраструктура, зависит и то, насколько именно увеличатся цены на жилье. Скорее всего, о чем-то серьезном можно будет говорить только после предоставления генерального плана развития новых территорий. Тем не менее уже сейчас рост цен очевиден: «После озвучивания планов правительства цены в новостройках на «присоединенных» землях выросли на 5–10%», – подсчитывает Ирина Наумова. В перспективе же цены на бывшие подмосковные квартиры на первичном рынке вырастут на 25–30%, полагает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. В ближайшее время эксперты прогнозируют рост цен в востребованных проектах многоэтажной «замкадной» застройки в таких местах, как Коммунарка, совхоз Московский, города Троицк, Подольск, Щербинка.

Конечно, переписывая ценники, девелоперы пытаются спекулировать на крайне противоречивой информации о планах инфраструктурного развития территорий, считают в отделе прогнозов и аналитики портала HouseHunter. Ru. Но есть все основания полагать, что в среднесрочной перспективе темпы роста цен на «примкадные» проекты по западному и юго-западному направлению будут опережать среднестатистические показатели московского рынка недвижимости. Иными словами, жилье на новой столичной территории будет дорожать активнее, чем в «старой» Москве – до тех пор, пока стоимость недвижимости не упрется в потолок платежеспособного спроса либо не будет «придавлена» новым объемом предложения. (Уже сейчас, согласно базе данных портала HouseHunter.Ru, площадь заявленных крупных проектов строительства жилья только вокруг Калужского шоссе оценивается примерно в 2 млн кв. м)

Затрагивает рост цен и старый жилой фонд в городах, попадающих в «Нью-Москву». По мнению главы девелоперского департамента ГК МИЦ Сергея Хорошкова, цены в старых домах Троицка поднимутся ориентировочно на 10–15%. Как считает Валерий Мищенко, этот рост частично будет обеспечен психологическим фактором – московской пропиской, привлекательной в том числе для покупающих жилье представителей регионов.

Хотя эксперты не исключают и другой возможности: все произойдет по печально известному «сочинскому сценарию», когда после объявления города столицей зимней Олимпиады‑2014 произошел неадекватный, скачкообразный рост цен, а потом их плавное снижение. В столичной ситуации уровень этого снижения напрямую будет зависеть от качества жилья и его транспортной доступности.

Несмотря на то что большинство экспертов настаивает на росте цен, на рынке существует и альтернативное мнение. В мировой практике существует три возможных пути развития пригородов, напоминает директор по продажам Multigroup Development Евгений Шевченко.

Вариант первый – американский. Москва, как и Нью-Йорк 30‑х годов прошлого века, опасна для проживания, в ней преобладает обветшавшее и устаревшее жилье, экологические условия мало пригодны для жизни и т. д. Поэтому создается малоэтажный анклав, преимущественно для москвичей – представителей благополучного среднего класса, которые смогут быстро добираться до центра с помощью общественного транспорта. «В первом случае стоимость земли вырастет и будет конкурировать с рублевскими $80–100 тыс. за сотку. Цены на квартиры на новой территории вырастут на 20–30% – до московского уровня, в то время как в самой Москве это приведет к падению цен», – подчеркивает Евгений Шевченко.

Вариант второй – английский. Так как в Москве стоимость земли не дает возможности возводить доступное жилье, а город должен выполнять свои обязательства перед жителями, массовое строительство будет вынесено за МКАД. Более низкие цены на землю, а также централизованное подведение коммуникаций и создание инфраструктуры позволит продавать жилье по обещанным в рамках программы «Доступное жилье» ценам $1,5–2 тыс./кв. м. А средний класс пусть выбирает другие направления для коттеджного строительства. Во втором случае цены на новой территории либо останутся на прежнем уровне, либо снизятся, в то время как в Москве рост сохранится.

Вариант третий – смешанный. Территория будет застроена разным жильем. Многоэтажное будет появляться вокруг уже существующих городов с подобным типом застройки (Троицк, Апрелевка, Московский) и запланированных мест массовой застройки (Большое Домодедово). Коттеджи и таунхаусы будут сосредоточены вокруг интересных природных объектов: рек (Десна), пансионатов («Бор»), лесных массивов. В третьем случае наиболее ликвидные участки вырастут в цене на 20–30%.

Пока Евгений Шевченко оценивает перспективы развития присоединенных территорий как неопределенные: «Я бы не советовал совершать какие-либо инвестиционные покупки до прояснения деталей генерального плана застройки. Ведь здесь может состояться и сочинский вариант, когда земля для новых поселений будет выкупаться по заниженной кадастровой стоимости. Тогда возможно бегство инвесторов».

Недвижимость зарубежная

Какой сценарий будет воплощать в жизнь застройка присоединяемых территорий, пока сказать также невозможно. По мнению Сергея Махмудова, основная застройка объектами политических, финансовых и деловых объектов будет вестись в непосредственной близости от МКАД, остальная же часть города будет отведена для жилых и рекреационных зон. Так это будет или нет, покажет время. Сейчас основная застройка по Калужскому шоссе осуществляется по «Проекту А101» компании «Масштаб» (дочерняя структура компании «Авгур Эстейт»). В рамках его реализуется квартал А101 (массовое строительство) и довольно дорогие коттеджные поселки: Летова роща, Лесная симфония, Бунин парк. Планы по дальнейшему развитию территорий пока можно только воображать. Так, Валерий Мищенко видит возможность формирования на этих землях малоэтажного зеленого пригорода, такого как в Париже, Лондоне, Риме или Берлине. «Застройка в пригородах там малоэтажного типа, а качество жилья – высокое. Зарубежную пригородную застройку отличает также хорошая продуманность. Именно о такой застройке, с развитой инфраструктурой, культурно-рекреационными зонами и парками и идет речь», – оптимистичен Мищенко.

Менее «европеизированы» представления о будущем района у Дмитрия Цветкова: «Я думаю, что на присоединенных землях будут появляться новые микрорайоны а‑ля Куркино, с многоэтажными домами и таунхаусами. Москве интересно строить многоэтажное жилье, решая тем самым проблему переселенцев. Инвесторы также будут стараться выжать максимальный объем из пятна застройки, и им намного интереснее будет построить на «новомосковской» земле 200 таунхаусов вместо 20 коттеджей».

Косвенно повлияет расширение столицы и на сегмент дальних дач. Не напрямую, в ценовом выражении, а скорее психологически. «Вспомните, еще несколько лет назад дача за 100 километров от МКАД воспринималась как что-то труднодоступное, а теперь для многих покупателей такое расстояние уже не является критичным. И расширение границ Москвы позитивно скажется на развитии этого процесса», – говорит коммерческий директор девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов.

Попадут «под изменения» и существующие коттеджные поселки, которые, возможно, войдут в черту города. Стоимость недвижимости в коттеджных поселках, которые вдруг окажутся окруженными многоэтажной застройкой, вряд ли будет расти. «В связи с расширением Москвы возникают определенные риски для собственников дач и коттеджей, которые расположены в 10–20‑километровой зоне от МКАД. Некоторые из этих построек рискуют оказаться в зоне инфраструктурного либо многоэтажного строительства», – считают в HouseHunter.ru.

Земля большая и маленькая

Еще менее прозрачный и животрепещущий вопрос – земли, попадающие в зону расширения. Основные присоединенные земли, по информации Penny Lane Realty, принадлежат трем структурам: уже упомянутому «Проекту А101», инвестиционной группе «Абсолют» (жилые комплексы типовой и индивидуальной застройки «Сколково», «Ромашково», «Немчиновка», а также проекты многоквартирной массовой застройки микрорайонов Московский и Рассказовка) и RDI Group (пригород «Западная долина», «Ново‑Молоково» и т. д.). Также есть земли Инвестбанка, Марьинской птицефабрики, которые принадлежат Сбербанку, REDI Capital (казахская девелоперская компания). «Совсем недавно был заявлен проект комплексной застройки жильем экономкласса девелопера «Опин», который также реализует здесь проекты коттеджной застройки», – напоминает управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. По разным данным, около 50% «присоединенных земель» относится к землям сельскохозяйственного назначения, чуть менее 40% – к землям населенных пунктов, более половины оставшейся площади – это земли лесного фонда (большинство «лесов» принадлежит государству). Под жилую и коммерческую застройку для начала пойдут именно земли сельхозназначения (около 70 тыс. га). «Говорить о возможном росте стоимости, а также предположить возможные схемы присоединения/изъятия этих земель пока рано – здесь все довольно непредсказуемо. Так или иначе свободных от застройки и принадлежащих государству земель в этой зоне тоже очень много», – утверждает Тимур Сайфутдинов. Однако не исключено, что частью процесса перераспределения станут операции по изъятию земель частных и публичных собственников.

«Особого повода для беспокойства нет, – считает Дмитрий Цветков. – Хотя в нашей стране вполне реалистичной видится ситуация, аналогичная сочинской, когда перераспределение земель происходит под федеральные нужды. Но думаю, даже в этом крайнем случае стоимость земли будут компенсировать». Конечно, «бандитизма» при перераспределении земель не будет, уверена Юлия Вербицкая, председатель Третейского суда строительных организаций г. Москвы: «Процедура изъятия земельных участков у собственников достаточно четко регламентирована Земельным кодексом РФ. Так, ст. 55 Кодекса предусматривает, что отчуждение (то есть выкуп земельного участка, находящегося в частной собственности) может быть произведено по согласованию сторон путем добровольного заключения договора купли-продажи с ценой, определенной сторонами. Принудительное отчуждение земельного участка возможно только по решению суда при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка». Вопрос только – по какой цене. Если, например, для государственных нужд понадобится земля в поселке Антоновка, где еще несколько лет назад сотка продавалась по цене $10–30 тыс., то, считает Ирина Наумова, «государство хоть и обещало компенсировать владельцам земельных участков их стоимость по рыночной цене, но такую цену явно не потянет, или эта земля обойдется городу дороже кремлевской». Изменение же стоимости земли под строительство, напоминает Валерий Мищенко, зависит от того, какие изменения будут вноситься в генеральный план развития этих территорий и как изменится категория земель. «Соответственно, если это был земельный участок под размещение двухэтажных домов, а сейчас там можно возводить 17‑этажные здания и на это есть спрос, стоимость земли может возрасти десятикратно, – говорит он. – И обязательно появятся на рынке спекулянты, инсайдеры, понимающие перспективу развития территории, которые будут наживаться на перепродаже земель». И все же, пока не согласованы планы развития, ждать, что земельный рынок начнет бурлить, не стоит. «На быструю продажу сорвутся только самые нуждающиеся, так как очевидно, что цена будет идти вверх и нужно только ждать», – утверждает генеральный директор компании Dyer Елизавета Лучицкая.

Скорее всего, «ломиться» на новые земли инвесторы тоже не будут. «С одной стороны, инвесторы, которые выполняют госзаказы, получат крупные проекты в случае выделения соответствующего бюджета под них. Интерес также вырастет у крупных застройщиков жилья экономкласса. С другой стороны, для прочих инвесторов вхождение этих земель в черту Москвы означает, что будет меняться схема согласований, получений ТУ и т. п., и, возможно, такие изменения повлияют на увеличение себестоимости проекта», – полагает исполнительный директор Storm Properties Надежда Башбынар. И значит, инвесторы будут с большей осторожностью рассматривать новые проекты.

Так что пока спешить с покупкой недвижимости в этом географическом сегменте не стоит: цены еще не устоялись, сроки реализации нового проекта не определены, и только проектные решения займут как минимум 5 лет, а впоследствии жить придется на стройке, полагают эксперты. А на неустоявшемся, как известно, рынке любая сделка отмечена повышенными инвестиционными рисками.