ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ


Дата: 01.10.2011

Издание: Журнал

Ссылка:
rambler
 

НОВАЯ МОСКВА С ЧИСТОГО ЛИСТА

 Если присоединение новых территорий к Москве было бы военной операцией, она потерпела бы безусловное поражение. Кроме команды «Вперед, в атаку!», не было ясно ничего: куда, когда, какими силами, с какой целью наступать и каковы маршруты тылового обеспечения. Что в подобных обстоятельствах спрашивать с квартирмейстера? А ведь все спрашивают с него.
 Спустя месяцы, которые прошли после предложения президента РФ Дмитрия Медведева рассмотреть вопрос «о расширении границ Москвы, то есть о создании столичного федерального округа, выходящего за традиционные границы Москвы», ситуация не стала яснее. Более того, в середине сентября мэр Москвы Сергей Собянин, можно сказать, дезавуировал слова президента: «Создание нового федерального округа не предусматривалось ни тогда, ни сейчас. Речь шла, скорее всего, о некой идеологии этой территории».
 Москва как международный финансовый центр — это и подавно идеология. Как и перенос за МКАД федеральных органов власти: после первых заявлений о поголовном переезде «хоть завтра» сегодня чаще говорят о переводе «некоторых служб». Из предложения Медведева осталось только развитие московского мегаполиса: дороги, социальная инфраструктура, жилье. Вот и хорошо. Так оно понятнее, но ненамного.
В общих чертах определились только границы новых территорий Москвы. Именно в общих чертах. Официального решения о передаче столице прорисованных на карте территорий нет, и рисунок продолжает меняться. Неизвестно, когда появится градостроительное планирование территорий. Едва названы, только на уровне идей, некоторые из транспортных решений, которые свяжут Новую Москву со «старой».
 Между тем рост цен на недвижимость на новых территориях и даже в соседних городах — Подольске, Климовске, Апрелевке — сомнений не вызывает. Не слишком ли быстро, чтобы стать устойчивым и инвестиционно привлекательным? Для многих это важнейший и единственный вопрос. Однако комплекс проблем, которые предстоит решить, прежде чем новые территории по-настоящему станут частью рынка, подтверждает, что сегодняшний рост несколько спекулятивен.
 «Задел, который оставила нам советская экономика, постепенно исчерпывается, — обозначил проблему пресссекретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. — Энергетика, тепло- и водоснабжение во многих городах работают на пределе нормативов. Это касается и объектов образования, здравоохранения, культуры. Реализация столь крупного проекта обеспечит устойчивый и долговременный рост строительства жилья в столичном регионе. Но говорить об этом можно будет после выпуска планировочных документов — утверждалось, что они будут приняты в течение трех лет».
 По мнению управляющего партнера Tekta Group Андрея Биржина, решение предварительных проблем способно занять от пяти лет до бесконечности: «Вполне вероятно, что волевым решением федеральных властей за полтора-два года будет разработан и утвержден генплан, еще за два-три года проложат новые инженерные сети, дороги и сделают транспортные развязки, а в общей сложности через пять лет начнется активное строительство жилья и инфраструктуры, создание новых рабочих мест.
 Реален нейтральный вариант, когда разработка генплана растянется на срок от трех до пяти лет, строительство дорог и сетей займет еще пять лет, возведение инфраструктуры будет идти медленно, с постоянными перебоями в финансировании и переносами сроков сдачи. Наконец, не исключен и негативный сценарий: проект «Новая Москва» в обозримой перспективе разделит судьбу мегапроектов, которые так и остались красивыми картинками и 3D-моделями».
 Весьма осторожно оценивает сроки освоения новых территорий руководитель аналитического отдела ГК Kaskad Family Юрий Рожин: «Проект очень затратный по времени. Освоение такой площади требует решения большого количества мелких задач. Существенные изменения произойдут через 10–12 лет. Но никто и не говорит, что проект будет реализовываться сразу и весь. Скорее всего, есть четко намеченные этапы. Если учитывать площадь застройки, то такой проект при стабильном финансировании завершится через 30–50 лет. Невозможно сначала построить жилой район, а потом подвести инженерные сети. Все должно пройти плавно, получив постепенное развитие».
 Более оптимистичен, оценивая сроки реализации проекта, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов: «Вряд ли нехватка свободных мощностей остановит девелоперов. И сейчас довольно часто проекты начинаются в условиях, когда некуда подключиться. Но в процессе реализации все-таки изыскиваются возможности использования существующей инфраструктуры или же строятся необходимые объекты с долевым участием соседних застройщиков».
 Тем более застройка территорий Новой Москвы, полагает эксперт, начнется с относительно освоенных земель вокруг существующих городов и поселений либо вокруг комплексов федеральных и столичных учреждений. А уж для них инженерные мощности найдутся, и магистральные сети точно будут проложены.
Если коротко, то пока не будет точно определено, в какой последовательности, в какие сроки и в каких объемах будет осваиваться Новая Москва, вряд ли кто-то из девелоперов проявит к ней серьезный интерес. Коммуникации и инфраструктура — наиболее острая проблема будущего «11-го округа Москвы». Все, что мы имеем в реальности, — это отсутствие подготовленных участков, инфраструктуры и логистики и самая большая мусорная свалка в Европе.
 А теперь о ценах. По прогнозу Сергея Лядова, небольшое повышение цен в пределах 3–5 % в течение года будет наблюдаться на тех землях, где публично заявят о строительстве инженерной и, прежде всего, транспортной инфраструктуры. Рынок ожидает и резкий скачок стоимости квадратного метра после утверждения планировочной документации той или иной территории. Общее повышение цен к этому времени может составить около 30 %. Очевидно, в первую очередь будут дорожать объекты в населенных пунктах, которые находятся рядом с существующими границами Москвы и обладают инфраструктурой. Среди них стоит выделить Коммунарку. Не обойдет рост цен и Троицк.
 «В ближайшие полгода не исключено проявление сочинского синдрома, — считает Андрей Биржин. — Квартиры на волне разговоров о блестящих перспективах Новой Москвы подорожают на 7–10 %. Однако роста покупательского спроса за этим не последует: за несколько месяцев невозможно построить новые объекты инфраструктуры, облагородить территорию, привести в порядок рекреационные зоны. Поэтому цены, продержавшись пару месяцев на достигнутом пике, постепенно опустятся к первоначальному значению».
Действительно, конкуренция со стороны новостроек в Реутове или Красногорске просто не позволит застройщикам резко повысить стоимость жилья в Новой Москве. «Цены на недвижимость на присоединяемых и прилегающих к ним территориях находятся вне зависимости от московского или подмосковного статуса, — говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости Great reality Петр Васютик. — Реальный рост стоимости «квадрата» будет зависеть от того, когда и как будут прокладываться коммуникации и создаваться инфраструктура. Да, искусственный рост цен на объекты жилого строительства отмечен уже сейчас — девелоперы пользуются моментом. Но если определенность в планах развития затянется, цены отыграют вниз. Поэтому поддаваться эмоциям и торопиться не надо».
 Лаконичен Юрий Рожин: «Стоимость квадратного метра в Новой Москве вырастет не более 10 % в ближайшие 10–12 лет, при этом будет ниже цены квадратного метра в «старой» Москве на 30 %».
 Директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин обращает внимание на общую закономерность: «Месторасположение новостройки в административных границах Москвы увеличивало стоимость жилья в ней минимум на 15 % по сравнению с домами неподалеку, адрес которых был в Московской области. Для сравнения приведу в пример район Новокосино и город Реутов, который расположен через дорогу».
Генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма считает, что стоимость недвижимости, оказавшейся в новых границах Москвы, неизбежно будет расти: «На сегодняшний день цены предложения различных объектов уже возросли на 10–15 %. Скажем, в конце мая в новостройке ЖК «Коммунарка» максимальная цена однокомнатной квартиры четвертой и седьмой очереди комплекса составляла 65 850 руб./м2. В настоящее время — от 77 850 до 83 850 руб./м2. При этом новостройки находятся в средней стадии готовности».
 А вот директор департамента продаж компании «Промсвязьнедвижимость» Игорь Сальников вообще не уверен, что расширение Москвы окажет серьезное влияние на рынок в ценовом выражении. По мнению эксперта, тренд будет носить локальный характер — он зависит от конкретных планов и действий властей на данной территории. То есть рассуждать можно о динамике цен в тех же Троицке или Щербинке, а не о каких-то общих тенденциях для всей Новой Москвы.
 Интересную наводку для инвесторов дает управляющий партнер компании Atlas Development Сергей Мусолин. Допустив, что на ближайших к МКАД территориях стоимость жилья в многоквартирной застройке увеличится на 10–15 %, эксперт обозначил сектор, где рост способен достичь 50 %. Это организованные коттеджные поселки. Факт обладания собственным домом в границах столицы в комментариях не нуждается.