НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ


Дата: 31.10.2011

Издание: Журнал

Ссылка:

rambler

ЗАЧЕМ ПУДРИТЬ НОСИК МРАМОРНОЙ СТАТУЕ?


 Для чего в организованном коттеджном поселке нужна управляющая компания (УК)? Казалось бы, ответ очевиден… Однако не будем спешить. Вариантов может быть масса, особенно если спрашивать тех, кто, собственно, и создает подобные структуры.

Бизнес или баловство?

 Вот лишь один неочевидный ответ: «Чтобы не распугать покупателей, которые привыкли к формату жизни в городской квартире, где есть сантехник, дворник и т. п.». Некоторые девелоперы, привыкшие зарабатывать деньги от реализации своих объектов, склонны рассматривать управление поселком как второстепенное и не очень-то приятное занятие. Логика в этом случае железная: установленные сегодня тарифы на ЖКУ только покрывают расходы по обслуживанию и содержанию объекта. А коль скоро нет прибыли, то это уже не бизнес, а баловство какое-то.

 Тем не менее жителям загородных поселков, которые своими кровными должны оплачивать услуги УК, хочется четко представлять, кому, за что и сколько они будут ежемесячно отдавать. И тут уже не до сантиментов. В конце концов, большинство благотворительных организаций сегодня обитают не на территории коттеджных поселков.

«Управление — это один из видов коммерческой деятельности, — рассказывает Валентина Свиридова, руководитель проекта «Папушево» компании «Велес Девелопмент». — Как правило, на первой стадии реализации проекта застройщиком или собственником создается эксплуатирующее подразделение, основной целью которого является экономия средств по содержанию объекта. По мере роста квалификации структуры и наполнения ее функционала эксплуатирующая компания становится управляющей, то есть кроме обслуживания инженерных сетей и сооружений начинает осваивать сферы финансовые и административные, и здесь сталкивается со стандартным набором задач, стоящих перед любой коммерческой структурой, главная из которых — обеспечение прибыльности». В этот момент как раз и происходит качественный переход от структурного подразделения застройщика к самостоятельной бизнес-единице. «Если она доказывает свою эффективность в этом статусе, то следующий этап — выход на рынок», — подчеркивает эксперт.

 По мнению Дмитрия Цветкова, директора департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, доморощенные УК превращаются в высокодоходный бизнес лишь в редком случае. Причина не в компетенции специалистов, а, как это часто бывает, в российском менталитете. «Загородных коттеджей, приобретенных в инвестиционных целях, на рынке довольно много. Бывает, что в поселке из 100 домов заселена лишь половина. Но если люди не живут в доме, то часто не желают платить за коммунальные услуги, — поясняет эксперт. — Их логика предельно проста: я не произвожу мусор, для меня не нужно чистить улицы и круглосуточно патрулировать территорию. Тогда зачем отдавать деньги? Неплательщики — это проблема любого девелопера, которая проявляется почти во всех еще не сложившихся поселках. Как правило, треть собственников пытаются под разными предлогами увильнуть от коммунальных сборов».

 Управляющая компания может приносить доход лишь в том случае, если она обслуживает несколько объектов, которые расположены недалеко друг от друга, говорит эксперт и далее поясняет свою мысль: «УК приобретает услуги по оптовым расценкам, экономит на масштабах и выходит в плюс».

 Если речь идет об одном поселке, то до тех пор, пока он не обживется, пока инвесторов не станет меньше, а хозяев, которые склонны платить, — подавляющее большинство, ни о какой прибыли говорить не приходится. По данным компании Penny Lane Realty, на это уходит порядка пяти лет, не случайно доходность большей части УК в новых проектах балансирует на нуле или является планово-убыточной.

 Есть и другой вариант — сразу привлечь профессиональную управляющую компанию, но она едва ли согласится на подобные риски. Вот и приходится девелоперу в собственные убытки закладывать создание УК и терпеливо нести это бремя. Однако по прошествии нескольких лет застройщик может получить стабильно работающий бизнес, приносящий регулярный доход, считает Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости Welhome, Ltd. Это своеобразное инвестирование в перспективу. «К тому же для жильцов такой подход наиболее приемлем — свои точно знают, из каких материалов построены дома, где проложены коммуникации и что можно и нельзя делать на данной территории. Таким образом, обеспечивается наиболее оперативное решение всех возникающих проблем», — резюмирует эксперт.

 В любом случае привлечение УК в проект для застройщика — это возможность передать непрофильные функции по содержанию и управлению объектом недвижимости специализированной организации, а бремя финансирования — реальным получателям услуг — владельцам домовладений.

Арифметика услуг

 КП Княжье Озеро На начальном этапе развития проекта, пока активно идет строительство, управляющая компания решает вопросы подключения систем жизнеобеспечения (электро-, газо- и водоснабжения, канализации и т. д.), благоустройства общественных зон в поселке, а также обеспечивает круглосуточную охрану и организацию пропускной системы. «Организация бесперебойной работы инженерной инфраструктуры поселка, коммунального обслуживания — это, если угодно, арифметика для любой управляющей компании», — подчеркивает В. Свиридова.

 Через несколько лет, когда наступает так называемый период становления коттеджного поселка, завершается отделка домов и появляются первые жители, круг обязанностей УК становится значительно шире. К ним добавляются: уход за зелеными насаждениями и ремонт дорожного полотна; оборудование и ремонт площадок для отдыха и занятий спортом; уборка территорий общего пользования и вывоз мусора; техническое обслуживание и текущий ремонт инженерных сетей и др.

Кроме того, на УК возлагается и такая весьма специфичная обязанность, как формирование сообщества владельцев недвижимости. Крайне важной является тщательная разработка правил проживания в поселке, в которых необходимо предусмотреть и предупредить развитие возможных конфликтов между жителями и УК, между соседями и т. д. «Определяющее значение имеет временной фактор, то есть ознакомление с правилами и их подписание будущим домовладельцем в момент покупки жилья, — отмечают в компании «Велес Девелопмент». — Успешное решение этой задачи обеспечит взаимопонимание между администрацией и жителями, тем самым минимизирует экономические риски, связанные со своевременным финансированием деятельности УК».

Как же формируется прибыль УК? «Очень просто: доходы минус расходы — так же, как и в любой коммерческой организации, — отвечает В. Свиридова. — Важно не как, а за счет чего это становится возможным, насколько открыта и понятна для проживающих в поселке людей затратная часть… И еще: не стоит рисковать репутацией и бизнесом, максимизируя тарифы на эксплуатационные услуги, лучше экспериментировать в сфере дополнительных сервисов».

 На сегодняшний день стоимость эксплуатационных платежей в элитных поселках Подмосковья варьируется в диапазоне от 20 до 40 тыс. руб./мес., делится информацией Сергей Махмудов, директор по продажам компании Atlas Development. Для бизнес-класса ЖКУ сумма вдвое меньше — от 10 до 25 тыс. руб./мес. При этом не стоит забывать, что чем лучше инфраструктурная составляющая проекта, тем выше стоимость эксплуатационных платежей.

 Наименьшую долю в общем объеме эксплуатационных платежей занимают, как правило, уборка территории и ее охрана. Наиболее дорогостоящим является содержание магазинов, торговых центров, ресторанов и т. д. Но если они рассчитаны не только на внутренних посетителей, но и на внешних, то в этом случае затраты жителей могут быть снижены.

 «Стоит отметить, что цена эксплуатационных расходов сильно зависит от того, насколько эффективно работает УК, — рассказывает эксперт. — Если услуги не оптимизированы, а за все промахи управленцев платят жители — это приводит к бесконтрольному росту платежей».

Интересное положение

 Вообще работа управляющей компании в поселках разного класса имеет свои особенности во взаимоотношениях с людьми, их населяющими, а порой даже разительные отличия. Во всяком случае так подсказывает логика. Однако некоторые эксперты утверждают прямо противоположное: «Нет различий!» «Жители доступного жилья так же требовательны к чистоте дорог и качеству асфальта, как и обитатели дорогих коттеджей, — говорит В. Свиридова, — только в элитном поселке необходимо еще и носик напудрить мраморным статуям вдоль аллеи, но это и стоит других денег. Отличия не в качестве и не в отношении к жителям, а в составе работ, услуг. Пожалуй, в классном поселке работать интереснее — более сложная и насыщенная «инженерка», разнообразнее спектр услуг, больше возможностей для развития бизнеса».

 «Чем ниже уровень объекта, тем меньше набор функций, выполняемых управляющей компанией», — подтверждает Д. Цветков. По его словам, в поселке экономкласса действия УК сводятся к организации охраны на въезде (будка с охранником) и вывозу мусора. «В высокобюджетных проектах, где в состав инфраструктуры могут входить теннисные корты или гольф-поля, объем работ значительно больше», — добавляет Ж. Лебедева.

От класса поселка зачастую зависят и способы подвода коммуникаций. В элитных они полностью упрятаны под землей. «Так, к примеру, прошлой зимой, когда многие страдали от обледенения инженерных сетей, данная технология избавила в поселках Villagio Estate от лишних работ бригады электротехников», — рассказывает Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate. Бывает, что застройщик предлагает собственникам стороннюю УК. «В этом случае качество обслуживания мало зависит от домовладельцев, а оплата устанавливается выше рыночной», — отмечает эксперт.

 Но есть проблема, с которой управленцы, как и все коммунальщики Российской Федерации, ежегодно попадают в «интересное положение» независимо от статуса и географического положения поселка. Несложно догадаться, что речь идет о такой напасти, как снег. Он, как всегда, выпадает неожиданно и, по утверждению Д. Цветкова, встает в копеечку УК (читай: всем плательщикам ЖКУ). Особенно если речь идет о поселках, в которых при проектировании пожадничали с территорией. После проезжей части здесь обычно не предусмотрены кюветы, а сразу начинается тротуар, который запрещено заваливать сугробами. Или же вообще к дороге примыкают индивидуальные участки. Следовательно, весь выпавший снег нужно собрать и вывезти на плавильный пункт, то есть задействовать грузовики, тракторы и т. п. Словом, подключить весь потенциал технического оснащения УК. Если таковой имеется в достатке, то и затраты на порядок ниже. В поселках Villagio Estate, по словам П. Трейваса, стоимость услуг вообще никак не зависит от объемов выпавшего снега. Впрочем, это и понятно, компания имеет солидный опыт в вопросах управления и эксплуатации загородных объектов. Достаточно сказать, что ее УК на сегодняшний день обслуживают около 20 поселков.

 К СВЕДЕНИЮ В уже функционирующий и заселенный поселок управляющую компанию может пригласить не только девелопер, но и товарищество собственников жилья. Для этого необходимо провести общее собрание владельцев домов и путем голосования принять решение. Компания Welhome, Ltd.

Товарищи-собственники

 А что делать тем, кто не успел (или не смог по финансовым причинам) прикупить себе коттедж у Villagio Estate? Как быть собственникам жилья, проблемы которых существующую УК, мягко говоря, не особенно волнуют? Как добиться смены нерадивых управленцев и взять власть в свои руки? В Жилищном кодексе на этот счет предусмотрено создание ТСЖ. Однако многие горожане даже и не подозревают, что в коттеджном поселке, как и в многоквартирном доме, такой вариант вполне возможен. Разница лишь в объеме прав и обязанностей создаваемой организации. «Основополагающим фактором в этом случае является юридическая принадлежность инженерных сетей и общественных территорий, но в принципе никто не может запретить собственникам жилья создать ТСЖ», — говорит В. Свиридова. По словам эксперта, существующая ныне практика достаточно разнообразна. Некоторые УК предпочитают работать с уполномоченным представительным органом жильцов поселка и сами активно содействуют созданию ТСЖ, другие УК работают по принципу «разделяй и властвуй». Первый вариант более продуктивен, поскольку выстраивать партнерские отношения управляющей компании легче с заинтересованным контрагентом. То есть способным аккумулировать мнения и настроения жильцов и предъявлять обоснованные претензии и пожелания. Второй — как повезет…

 «Жители поселка вправе организовать ТСЖ и самостоятельно выбрать себе управляющую компанию, — поддерживает коллегу П. Трейвас. — Но на это, как правило, уходит достаточно много времени. Ведь чтобы создать ТСЖ, жителям сначала необходимо познакомиться, выбрать ответственное лицо и урегулировать систему принятия решений. Однако чаще всего в ходе строительства поселка отношения между УК и домовладельцами складываются достаточно хорошие и необходимости в ее замене не возникает». Способов избежать праведного гнева жильцов, уйти от конфликтов и всевозможных недоразумений более чем достаточно. Главное, знать три волшебных слова, точнее, три основополагающих правила работы УК. Эксперты интерпретируют их по-разному, но смысл остается неизменным. Наиболее точно и емко на этот счет выразилась В. Свиридова: «Качество, оперативность, предусмотрительность». Она же достаточно ярко и не без юмора описала портрет типичного сотрудника управляющей компании: «Темный костюм, начищенные туфли, вдумчивый взгляд. Способен помочь припомнить хозяйке отчество Мандельштама, столицу Мадагаскара и репертуар театра «Современник». В правой руке — вантуз, в левой — разводной ключ. При разрыве канализационной трубы вопреки ожиданиям восклицает: «Quanta merda c`e tutto!»