ОДНАКО


Дата: 22.11.2012

Издание: Журнал

Ссылка: http://www.odnako.org/magazine/material/show_22167/

odnako

ЧИСТО ПОЛЕ

 

Участки без подряда теряют популярность

Во время кризиса самым востребованным форматом на рынке загородной недвижимости стали участки без подряда. Однако в последнее время они утратили былую популярность Дело в том, что многие девелоперы не подвели к ним коммуникации и не построили объекты инфраструктуры.

В результате заветные шесть соток превратились в кусок земли в чистом поле. Поскольку готовые поселки инвесторов традиционно отпугивают потребителей своей ценой, в следующем году возможен рост интереса к участкам в старых дачных местах.

За время кризиса доля участков без подряда на рынке загородной недвижимости выросла, по разным оценкам, как минимум в десять раз. Как вспоминает руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов, если до конца 2008 года на долю этого продукта приходилось не более 5% общего объема предложения, то уже в 2009-м — более 70%. На рынок вышло около 250 поселков, где предлагались участки без подряда. Девелоперы срочно переориентировались, спасая утратившие ликвидность проекты. Гораздо проще было нарезать землю небольшими участками и выставить на продажу, отказавшись при этом от работы с подрядными бюро.

После кризиса спрос на данный продукт серьезно просел, и к концу 2011 года доля таких участков составляла уже немногим более 50% от общего объема предложения. За 2012 год показатель снова вырос — тенденция смещения спроса в сторону участков с подрядом, которая наметилась было в 2011-м, оказалась не слишком выраженной. Участки без подряда стали самым популярным форматом на рынке загородной недвижимости.

Во многом колебания объясняются политикой самих девелоперов. Благополучно пережив кризис, многие из них утратили интерес к «бюджетным» проектам и начали склонять покупателей к приобретению более дорогих продуктов — вдруг выяснилось, что сроки подведения коммуникаций к подрядам весьма неопределенны. Однако предложить покупателям с доходами среднего уровня и выше девелоперам фактически нечего. Готовые дома неадекватно дороги, а стоимость коммунального обслуживания в таких поселках просто грабительская.

Вспышка любви

До кризиса такой объект продажи, как земельный участок без подряда, на первичном загородном рынке скорее был исключением, нежели правилом, и касался в первую очередь элитных поселков, где покупатели хотели возводить дома по оригинальному проекту. Кризис, ударив по рынку жилья, сбил цены на объекты загородной недвижимости. Они упали на 50–60%, что существенно сократило прибыль девелоперских компаний. «Участки без подряда стали своего рода «антикризисным» решением, со ответствуя на тот момент покупательской способности потенциальных потребителей. Для девелоперов же это было наиболее привлекательным вложением: максимальная прибыль при минимуме вложений», — объясняет Алексей Гусев, коммерческий директор компании RDI. В частности, эта компания в тот момент вывела на рынок проекты «Клубничные поля» и «Южные Горки», менее чем за год продав порядка 400 участков без обязательного подряда на строительство.

Начиная с третьего квартала 2008 года условия предоставления строительных кредитов ужесточились. «Процентные ставки достигали 20–25% годовых», — вспоминает руководитель отдела загородного жилья аналитического центра корпорации «Инком» Вера Потехина. По словам эксперта, рост числа предложений участков без подряда начался с южных и восточных направлений как в Московской области, так и в ближайших к ней областях — Тульской и Калужской, однако вскоре охватил практически все трассы. К примеру, на дорогом Новорижском шоссе участки без подряда появились в поселке «Лесная пристань».

«Покупатели решили, что строить самостоятельно дешевле, и посчитали вложение денежных средств в участки оптимальным вариантом», — говорит директор филиала «Желдорипотека» в Санкт-Петербурге Денис Макаров. По словам управляющего партнера девелоперской программы «Новые дачи» Василисы Баженовой, непосредственно в кризис и сразу после него многим землевладельцам удалось заработать на этом сегменте. «Такая покупка позиционировалась как выгодная — дешевле самостоятельно построить дом и освоить участок, чем купить готовое жилье. О том, что финальная сумма затрат на последующее строительство может оказаться куда больше, чем при покупке готового домовладения, никто не задумывался, все ориентировались только на сумму первой покупки, т.е. на землю. И в 2008–2009 годах таких сделок было очень много», — говорит эксперт. Проблемный сегмент

«В кризис выросло предложение участков без подряда, потому что застройщикам нужно было обеспечить денежный поток для продолжения работы над проектами», — подтверждает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. По словам руководителя Управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергея Мигунова, в кризис необходимо было диверсифицировать риски и произвести реконцепцию проектов в силу финансовых сложностей. Девелоперам ничего не оставалось, кроме как выставить на продажу имевшиеся участки.

Продажа земельных участков без подряда предполагает обязательства девелопера перед покупателем по подведению коммуникаций. Как говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, в противном случае стоимость такого участка будет достаточно низка, и перспективы его застройки окажутся весьма сомнительными. «Зачастую поселки с участками без подряда — это просто поляна на опушке леса и кусок поля, к которому не ведет ни одна дорога. Установить скважину для водозабора и поставить септик житель поселка может и самостоятельно, но если девелопер не выполняет обязательства по прокладке дороги, подключению к электричеству и газу, то перспективы освоения этого участка плохие. Никому не захочется просто оборудовать избушку в чистом поле и сидеть при лучине», — объясняет эксперт. Однако в большинстве случаев покупатели столкнулись с тем, что продавцы участков без подряда обязательства выполняют либо с опозданием, либо не в полном объеме, либо не выполняют в принципе. По словам Алексея Гусева, во многих селениях, вышедших на рынок во время кризиса, коммуникаций нет до сих пор. «В большинстве поселков обязательства по проведению коммуникаций выполняются с нарушением сроков и не в полном объеме, зачастую эти вопросы ложатся на плечи самих покупателей. С каждым последующим годом поселков с невыполненными обязательствами становится больше в разы, главным образом в сегменте экономкласса», — говорит эксперт.

«Полностью ввести в эксплуатацию поселок с разведенными коммуникациями и построенными дорогами, как правило, не удается. И люди, купившие участок в таком поселке, оказываются, по сути, в чистом поле, перед ними обязательства либо не были выполнены вообще, либо выполнены частично», — говорит Василиса Баженова. Многие застройщики не видят выхода из создавшейся ситуации, так что это положение может сохраняться сколь угодно долго.

Никакой статистики, которая бы определила, сколько девелоперов выполнили свои обязательства перед покупателями участков без подряда, а сколько — нет, по словам экспертов, не ведется. По обеспеченности коммуникациями участки без подряда можно разделить на те, где коммуникации подведены полностью (газ, электричество, вода и канализация); где подведены газ и электричество; только электричество, а также участки без коммуникаций вообще.

«В общей сложности поселки, в которых предлагаются участки без подряда с подведенным электричеством и газом, составляют не более 10% от общего объема рынка», — предполагает Алексей Иванов. «За несколько лет накопилось достаточное количество случаев невыполнения застройщиками своих обещаний по коммуникациям, а самостоятельное их подведение по затратам оказывалось сопоставимым со стоимостью земли», — говорит эксперт.

Между тем участки без подряда активно предлагаются потенциальным покупателям и сейчас. На многих из них коммуникации в обозримом будущем не появятся, но продавцы об этом предпочитают умалчивать. «Определить, насколько рискованным является проект, довольно просто. Сначала нужно посмотреть, как близко к дороге находится поселок. Если пути подъезда есть в принципе, то в крайнем случае жители могут скинуться и сделать дорогу собственными силами. Затем следует обратить внимание, есть ли по соседству какие-то населенные пункты, их близость повышает вероятность подключения к коммуникациям», — объясняет Евгений Скоморовский. Наконец, по его словам, стоит обратить внимание на то, что успел сделать на территории поселка сам девелопер. «Приличные девелоперы даже при продаже участка без подряда в поселке экономкласса уже на ранней стадии оборудуют внутрипоселковые дороги и создают объекты инфраструктуры: детские площадки, магазины, иногда даже часовни», — добавляет эксперт.

Маркетинговая ловушка

В настоящий момент рынок участков без обязательного подряда на строительство считается максимально насыщенным. По данным директора по маркетингу компании Atlas Development Елизаветы Малых, в общей сложности в 400 поселках предлагается одновременно около 30 участков без подряда, а в год из этого во время кризиса продавалась примерно половина. «Количество сделок в этом сегменте в текущем году сократилось по сравнению с предыдущими тремя годами примерно в три раза. Объем спроса держится на прежнем уровне благодаря участкам без подряда экономкласса, расположенным не сильно далеко от МКАД», — говорит Алексей Гусев. На смену участкам без подряда пришли проекты многоквартирных домов и таунхаусов. «Сегодня именно в этом сегменте наблюдается наибольший объем как спроса, так и предложения. Это обусловлено тем, что с учетом развития ипотечного кредитования стало возможным приобрести квартиру в минимальной удаленности от МКАД в пределах 2–3 млн рублей, а это значит, что загородное жилье стало более доступным для потребителей», — говорит эксперт. По словам Натальи Кац, «интерес к земле сохранился, но спрос вступает в противоречие сам с собой: с одной стороны, хочется купить землю, с другой — жить в уже обустроенном и развитом поселке, где кипит жизнь. Поэтому много желающих приобрести участок без подряда в готовом поселке, но таких предложений мало», — говорит эксперт.

Василиса Баженова согласна с тем, что наиболее перспективным в ближайшее время станет, скорее всего, формат малоэтажного строительства — таунхаусов, дуплексов, предназначенных для постоянного проживания и являющихся альтернативой квартире. «Стоимость такого жилья должна колебаться в пределах от 4 до 6 млн рублей. В настоящее время такое жилье востребовано. Также хорошо продаются домовладения и в более дорогих поселках, цена которых составляет порядка 12–14 млн рублей, но это уже другой сегмент», — говорит эксперт. Подтверждают эту тенденцию и другие участники рынка. «В последние годы происходит смещение спроса в сегмент квартир в малоэтажных многоквартирных загородных домах. По нашим прогнозам, в ближайшие годы популярность участков без подряда сохранится, но покупатели будут тщательнее подходить к выбору поселков, наличию в них коммуникаций и инфраструктуры», — считает Елизавета Малых. Сделки по квартирам в малоэтажных жилых домах, полагают эксперты, в ближайшие год-два сравняются по количеству со сделками по участкам без подряда. Застройщики понимают, что продажа земли «внарезку» — уже не конкурентоспособный продукт. «Поселок без подряда, как ни странно, тоже должен быть построен: сооружены внутрипоселковые дороги, огорожена территория, обеспечена ее охрана, мощности и сроки ввода коммуникаций должны соответствовать заявленному графику. Общественные зоны обустроены и ухожены», — говорит Денис Макаров.

Сейчас все девелоперы наперебой зазывают покупателей в свои готовые объекты, а покупку в «бюджетном» сегменте искусственно делают не слишком выгодной. Однако у данной стратегии есть небольшой изъян.

На новый круг

Спрос на участки без подряда возник не на пустом месте.

Изначально они были не только перспективным способом сохранить сбережения, но и попыткой избежать существенной переплаты. «Ни для кого не секрет, что в случае покупки участка с готовым домом или земли с подрядом ценообразование непрозрачно. Например, средний участок площадью 10 соток можно приобрести без подряда примерно за 1 млн рублей. В том же поселке участок с подрядом будет уже стоить не менее 4 млн рублей, откуда зачастую берется такая сумма, не совсем понятно», — объясняет эксперт. В итоге, по его словам, покупатели вынуждены не просто экономить, а еще и много раз проверять, не пытаются ли их обмануть, и покупка участка без подряда стала одним из механизмов защиты от мошенничества.

Цены на готовые объекты растут. Кроме того, все более распространенной становится практика навязывания клиентам управляющих компаний. Переплата может быть фантастической, а отделиться от навязчивых управленцев невозможно иногда даже по суду. Покупателям волей-неволей приходится искать альтернативу «готовым ухоженным объектам».

Однако распространенное мнение о том, что поселки без подряда существуют только в нижних ценовых сегментах, не более чем заблуждение. Без подряда предлагаются и очень дорогие участки с уникальными характеристиками. Кроме того, даже в тех поселках, где существует только стандартная «нарезка», покупатель может увеличить площадь своей будущей резиденции, купив два участка и более.

Как следствие, спрос на загородные участки и недвижимость снова начал меняться. «В верхнем ценовом сегменте участки без подряда, скорее всего, останутся, потому что там не востребованы типовые проекты», — говорит Евгений Скоморовский. По его словам, в настоящее время активная распродажа участков без подряда уже привела к тому, что земельный рынок в Московской области сильно трансформировался. «Подобные предложения в организованных поселках полностью вытеснили с рынка обычные шесть соток в садовых товариществах, ведь если в новом поселке вам хотя бы обещают свет, газ и дороги, то в товариществе ничего этого нет и не предвидится. Поэтому новые участки плотно заняли нишу старых шести соток», — добавляет эксперт.

Однако в последнее время потенциальные покупатели все чаще посматривают в сторону садовых товариществ. Логика очевидна. Если выбирать между участком без подряда в чистом поле и землей в действующем поселке, то второй вариант выглядит предпочтительнее. «Дело в том, что в старом дачном месте гарантированно есть вода и электричество, в некоторых проведен и газ», — говорит Евгений Скоморовский. Так что стародачный сегмент может стать популярным.