газета «Московский Комсомолец»


Дата: 28.05.2013

Издание: газета «Московский Комсомолец»

Ссылка: http://www.mk.ru/economics/realestate/article/2013/05/27/860212-postkrizisnyiy-sindrom.html



Посткризисный синдром

Загородная недвижимость изменилась в лице.

Затяжка с наступлением весны в этом году заставила изрядно понервничать продавцов загородной недвижимости. Мало того что этот рынок после посткризисного восстановления в 2010–2011 гг. вновь попал в штиль, так еще и погода отваживала покупателей.

Пустое место

Погодные условия играют все большую роль неспроста. На загородном рынке с 2008 года преобладает спрос на участки без подряда. А в 1-м квартале этого года, по данным АЦ «ОПИН», спрос на такой формат вырос еще на 3 п.п., достигнув 65% от общего числа сделок. А такие участки есть смысл разглядывать только в теплое время года: чтобы увидеть, что за почва, как она расположена относительно местных источников неприятностей (например, потоков воды во время дождя), каково окружение. К тому же дороги к поселкам с участками без подряда эконом-класса часто прокладываются и эксплуатируются с учетом сезонного приезда покупателей. Попросту говоря, даже если это не грунтовка, то снег с дороги все равно не будут убирать ради одного чудака, решившего полюбоваться на участки в снегу.

Участок без подряда — бесспорный фаворит на рынке. Лучше продается только участок без подряда не далее 30 км от МКАД на престижном направлении и недорого. Правда, деликатно отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», таких предложений немного.

Причина популярности вполне понятна. Во-первых, это самое дешевое предложение. Во-вторых, можно построить именно то, что хочется. В-третьих, вкладывать в строительство можно постепенно, соизмеряя траты с доходами.

Однако оборотная сторона есть и у такого привлекательного формата. Дешево? Зато вряд ли удастся взять ипотечный кредит в банке: если загородный дом еще как-то научились оценивать, то с землей пока никак.

Строительство дома своей мечты в разы дольше, дороже и сложнее, чем строительство по типовому проекту. Тем более что в конце концов отличаться они будут несильно. А с учетом того, что рабочая сила на стройках — сплошь полуграмотные ребята из дальних уголков среднеазиатских стран, типовой проект даже предпочтительнее. Потому что, набив руку на десятке-другом домов, эти «профессионалы», есть надежда, сумеют построить ваш дом без строительных ошибок.

Возможность инвестировать в соответствии с текущими возможностями — это хорошо. Плохо только, если у вашего соседа возможности окажутся со временем много ниже ваших. В результате из окна своего свежепостроенного дома вы много лет будете наблюдать героическое возведение соседского подвала.

Все смешалось в доме Облонских

Возможно, поэтому в последнее время наряду с участками без подряда росла популярность недорогих форматов загородной недвижимости. Это прежде всего таунхаусы и их разновидности: дуплексы, твинхаусы, квадрохаусы и проч. сблокированные тем или иным образом дома. Растет и популярность квартир в малоэтажных жилых домах (МЖД). А самыми популярными стали мультиформатные поселки. В них есть и участки без подряда, и участки с подрядом, и таунхаусы, и МЖД.

«В 2012 году спрос на таунхаусы и дуплексы увеличился на 68% по сравнению с показателями 2011 года, а вместе с дуплексами и квартирами в МЖД — в 2,4 раза. По прогнозам аналитиков «ИНКОМ», через 5 лет на данный сегмент будет приходиться до 80% сделок всего рынка загородного жилья», — говорит Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия».

Эти форматы лишены недостатков участков без подряда. Да, они дороже: стоимость таунхауса или дуплекса начинается с цены столичной «однушки», стоимость квартиры в «малоэтажке» сравнима с ценой среднего джипа.

Но, во-первых, как отмечает Хижняков, сейчас как раз набирает силу тенденция обмена столичной недвижимости на такие дома: подобных сделок при покупке таунхаусов от трети до 80%. «Например, «двушка» площадью 51 кв.м в панельной многоэтажке в 10 минутах ходьбы от метро «Речной вокзал» стоит 9,2 млн рублей. При этом в 7,8 млн рублей обойдется покупка таунхауса на 14-м километре Ленинградки в поселке с собственным детским садом. Речь идет о квартире площадью 164 кв.м с тремя спальнями, гостиной, столовой, гардеробной, кладовкой, балконами и с участком 3 сотки», — аргументирует эксперт.

Есть и обратная тенденция: по словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», отмечается спрос на своеобразный формат — «дача-квартира». «Это квартира в малоэтажной застройке на расстоянии до 30 км от Москвы, — поясняет он. — Покупатели такой недвижимости предпочитают не расставаться со своими московскими квартирами, а выходные проводят в уютной малоэтажной квартире в Подмосковье. Это значительно дешевле, чем полноценный коттедж, и нет своего участка с яблонями, но все остальные преимущества загородного жилья в наличии. А погулять и подышать воздухом можно на общественных территориях таких проектов», — говорит специалист.

Во-вторых, банки охотнее всего дают кредит именно на такой формат: здесь все понятно, все просчитано и очень похоже на знакомый банкирам рынок многоквартирных домов. При этом риск недостроя минимален, а само строительство занимает гораздо меньше времени. По данным «Метриум-групп», ипотечный процент начинается от 8,5% годовых на срок от 20 лет — это тот случай, когда поселок принадлежит банку. Обычно же ипотечные ставки составляют 12–14% под залог строящегося дома или 15–18% под залог имеющейся недвижимости. «Самое оптимальное: 12–13% годовых в рублях, срок выплат до 30 лет, первоначальный взнос — 30%. Есть и другие варианты. Например, можно взять заем в валюте под 9–10% годовых в долларах/евро. Или оформить кредит под более высокую ставку в рублях, но с первоначальным взносом всего 10%. Еще один неплохой вариант: кредит под 11,5% в рублях на срок не более 5 лет», — перечисляет руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

Финансовое бремя могут облегчить и сами застройщики: предоставить скидку в 3–5%, снизив минимальный взнос до 5%, а на остальную сумму дав рассрочку (до полугода — бесплатно, после — 5–10% годовых).

Вообще, отмечает Яхонтов, резко сократилось количество сделок с живыми, наличными деньгами. «Практически все сделки за городом совершаются по системе trade in (продажа московской квартиры — покупка загородного жилья) либо с привлечением ипотеки, — говорит он. — Еще пару лет назад число ипотечных сделок составляло 30–40%, сейчас — около 70%». Растет и число отложенных сделок: когда клиент, не желая забирать деньги с депозита, положенные под выгодный процент, просит «придержать» объект.

Цена ремонта

Если с форматом и классом популярной загородной недвижимости все ясно — «экономное мульти», то с месторасположением не все однозначно.

Хорошо просматривается разве что тенденция освоения района «бетонки» и ее окрестностей в 30 км от МКАД. Покупатели загородной недвижимости осознали, что разница между, скажем, 10-м километром и 30-м относительно времени поездки в Москву невелика. Так как основные пробки собираются у МКАД, житель тридцатого километра доберется до нее лишь минут на 10–15 позже. А вот разница в цене существенна. Так, по данным «Метриум Групп», средняя цена 1 кв.м дома на расстоянии до 15 км от МКАД — 129 тыс. руб. А в поясе 16–30 км — порядка 98 тыс., в 30–60 км от МКАД — 63 тыс. руб. С учетом массового ремонта вылетных трасс можно предполагать, что постепенно приживется европейская тенденция жить в 50-километровом поясе от города.

Кстати, реконструкция, ремонт и строительство новых трасс, по идее, должны стать мощным толчком к загородному строительству на прилегающих территориях. Однако тут ситуация пока неоднозначная. С одной стороны, эксперты предрекают рост цен по направлениям реконструкции, с другой — напоминают, что пока ремонт и строительство создают еще большие неудобства и затруднения.

Так, директор департамента управления активами группы ПСН Татьяна Тикова отмечает рост интереса покупателей к Ленинградскому шоссе, что подтверждается увеличением продаж в этом направлении в течение последних трех кварталов. Хижняков прогнозирует, что активность на северных направлениях Подмосковья повысится в 2014 году. «Спрос на объекты Ленинградского и Пятницкого шоссе в пределах 30 км от МКАД должен вырасти минимум на 10%, — уверяет он. — Основным толчком к изменению ситуации послужит введение в эксплуатацию первого отрезка дублера Ленинградского шоссе, призванного соединить МКАД и Солнечногорск. Окончание ремонтных работ позволит Ленинградке выйти в лидеры продаж загородного рынка. Уже в текущем году стоимость земель на данной трассе увеличится на 5%, а после введения платной магистрали прибавит еще 15–20%».

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине из «Вектор Инвестментс», считает, что хороший инвестиционный потенциал имеется у реконструируемых трасс — Новорижского, Минского, Ярославского шоссе. «По окончании реконструкции стоимость недвижимости здесь может вырасти на 10–15%, по наиболее востребованным проектам рост может быть и более 15%», — прогнозирует он.

А Георгий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty, ожидает возвращения интереса к Рублево-Успенскому шоссе. «Главной проблемой этого направления являются перекрытия в движении автотранспорта ввиду проезда правительственных кортежей. Во-первых, малая авиация, надеюсь, все же станет основным средством передвижения сильных мира сего. Во-вторых, как мне кажется, остановка в движении транспорта, столь привычная жителям России сегодня, лет через 5–7 будет уже воспоминанием недалекого прошлого, — рассуждает эксперт. — А по насыщенности объектами инфраструктуры, по качеству жизни, уровню экологии и плотности расселения всяких ВИПов и топов равных Рублевке направлений не было и в обозримом будущем не предвидится». Кстати, эконом-варианты здесь тоже имеются — квартиры в малоэтажных домах.

«В настоящий момент на первое место выходит не то место, где бы мы хотели отдохнуть, а то, куда можно добраться и откуда возможно вернуться обратно без большого вреда здоровью за время, проведенное в дороге», — завершает дискуссию Павел Халяпин, заместитель руководителя департамента продаж недвижимости ГК «Агранта».

Заграница нам поможет?

Так, может, лучше купить дом за границей и за время, проводимое в пробках, долететь до него на самолете? Благо сегодня недвижимость в европейских странах, особенно южных, сильно подешевела.

Даже в благополучной Германии, по словам гендиректора Kaiser Estate Бориса Бронштейна, дачи во всемирно известных курортных городах Бад-Райхенхаль, Гармиш-Партенкирхен, Бад-Тёльц стоят от 400 000 евро, как и дорогие дачи в Подмосковье. «А вот, кстати, квартиру на этих курортах можно приобрести уже по цене от 70 000 евро, — отмечает он. — При этом есть менее известные города — Грайнау, Хольцкирхен — там цены на недвижимость на 10–20% дешевле, и, соответственно, домик там сопоставим по цене уже не с Рублевским, а, скажем, с Киевским или Минским шоссе в Подмосковье. Более того, даже по цене разрушенного домика на Горьковском шоссе наверняка можно что-то найти: так, в Восточной Германии цены более чем демократичны, и многие города смогут предложить вам самый демократичный прайс».

Однако, по мнению Елены Исковских, директора по продажам Atlas Development, жители столицы на собственном опыте убедились, что не следует рассматривать недвижимость на зарубежных курортах как альтернативу дому в Подмосковье. «Серьезная конкуренция на рынке была связана с относительно низкой стоимостью жилья на обладающих развитой инфраструктурой курортах Болгарии, Испании, Турции, Италии и т.д., — говорит она. — Однако сейчас большое количество собственников такого жилья столкнулись не только с положительными, но и с отрицательными сторонами владения зарубежной недвижимостью. Это, во-первых, сложность налогового законодательства в этих странах. Во-вторых, за рубежом действуют строгие строительные нормы, и внести изменения в существующий проект, что-то перестроить очень сложно либо в принципе невозможно». Нелепо также сравнивать «зарубежные дачи» с подмосковной недвижимостью с точки зрения транспортной доступности, добавляет эксперт. Невозможно ежедневно летать на работу из Турции или Испании. А вот из пригорода каждый день добираться до столицы, пусть и не без сложностей, но все же вполне реально.

Тем не менее заграница загородному рынку Подмосковья все же помогла. Хотя бы… кризисом и возможностью его повторения. «Если быть объективными, то, несмотря на уверения многих участников рынка, влияние как прошедшего кризиса, так и ожидание его второй волны по-прежнему сказывается на развитии рынка. В целом можно сказать, что рынок стабилизировался в посткризисном состоянии, освоился в новых условиях работы. Девелоперы гадают, придумывают, маркетологи не сидят без дела — все пытаются найти ту самую нить, которая поможет найти связь с покупателем», — говорит руководитель портала Cottage.ru Михаил Подрабинек. Вот за эти поиски можно благодарить Европу: благодаря ее рынку недвижимости и ее кризису российские девелоперы повернулись лицом к массовому покупателю.